의정부지방법원 2026타경70705. 경기도 의정부시 가능동 862 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 14층 1406호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25 소유권보존과 함께 주택도시보증공사 명의의 채권최고액 7,147,080,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 큰 채권액 자체보다 낙찰자가 그 채무를 인수하는지입니다. 현재 회차 매각가 394,000,000원을 가정한 배당에서 집행비용 6,316,000원을 제외한 387,684,000원이 주택도시보증공사 근저당에 배당되고, 이후 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 그러나 배당 부족액이 크더라도 등기상 후순위 권리는 소멸 대상이고, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 14층 1406호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 아파트 · 사용승인일 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권입니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류와 주택도시보증공사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 394,000,000원, 실거래 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 394,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 근거가 확인되지 않아, 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 자료는 없습니다. 따라서 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다.
현재 회차에서 매수인 인수액이 0원이므로 계산상 실질취득은 최저가와 같은 394,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 315,200,000원, 2회 유찰 시 252,160,000원으로 내려가며 각 회차에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 가격대의 적정성은 별도의 주변 거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 387,684,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신고채권 총액은 12,578,976,226원, 채권자 배당 합계는 387,684,000원, 미배당은 12,191,292,226원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 사용승인일은 2025.05.22이며, 상·하수도, 위생설비, 난방설비, 화재경보기설비, 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 단지 내외 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다. 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등의 조건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 순서를 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 가격 비교. 신건 최저가 394,000,000원의 적정성을 판단하려면 인근 동일 또는 유사 아파트의 최신 실거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 315,200,000원, 2회 유찰 시 252,160,000원이며 계산상 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 부족액 오해 금지. 신고채권의 미배당 규모가 크더라도 그것이 곧 낙찰자의 인수채무를 의미하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 필요하다
이 물건은 등기상 구조만 보면 비교적 명료합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 두 가지는 따로 봐야 합니다. 첫째, 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계는 입찰 전 확인해야 합니다. 둘째, 신건 최저가 394,000,000원을 시세와 비교할 실거래 근거가 확인되지 않아 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론은 권리 구조는 양호, 가격 판단은 보류입니다.
