의정부지방법원 2026타경70705. 경기도 의정부시 가능동 862, 가능역하우스토리리버블리스 101동 11층 1105호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25. 주택도시보증공사가 채권최고액 7,147,080,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 붙은 다섯 건의 가압류와 2026.04.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 특징은 개별 물건 가격에 비해 채권액이 매우 크다는 점입니다. 주택도시보증공사의 근저당에는 공동담보목록 제2025-54643호가 기재되어 있고, 현재 394,000,000원 매각 가정에서도 집행비용을 제외한 387,684,000원만 근저당권자에게 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않지만, 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 11층 1105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 아파트 · 사용승인일 2025.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당권입니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류와 주택도시보증공사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 시나리오 — 신건 394,000,000원부터 시작
현재 회차는 감정가의 100%인 394,000,000원입니다. 1회 유찰 시 315,200,000원, 2회 유찰 시 252,160,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 동일 평형의 최근 실거래를 기준으로 현재 가격이 비싼지 싼지를 단정할 근거는 이 분석에 포함하지 않았으므로, 394,000,000원이 곧 가격 메리트를 뜻하는 것은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 394,000,000원 | 387,684,000원 | 12,191,292,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 315,200,000원 | 309,987,200원 | 12,268,989,026원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 252,160,000원 | 247,829,760원 | 12,331,146,466원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 387,684,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 12,578,976,226원, 현재 회차 채권자 배당액은 387,684,000원, 미배당액은 12,191,292,226원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트이며 101동은 15층, 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도시설, 위생설비, 난방설비, 화재경보기설비, 주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 단지 내외 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,808,000원/㎡이며 토지면적은 4,275.0㎡입니다.
- 공부와 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·전입세대·보증금·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2025-54643호가 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 배당 변동 가능성을 확인하세요.
- 응찰가 검증. 신건 최저가 394,000,000원의 적정성은 별도의 최근 실거래와 개별 호수의 층·향·상태를 확인해 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 315,200,000원, 2회 유찰 252,160,000원 시나리오에서 가격과 자금계획을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 안전”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 물건은 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 채권자 미배당 규모가 12,191,292,226원에 달하지만 그 부족분 자체가 낙찰자의 인수채무로 계산되는 것은 아닙니다. 반면 감정평가상 임대관계는 미상이고, 394,000,000원의 신건 가격을 실거래와 직접 비교한 근거는 제시되지 않습니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만, 점유와 가격은 별도 검증이 필요한 신건입니다.
