의정부지방법원 2026타경70705. 의정부시 가능동 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 5층 506호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25 소유권보존과 같은 날 주택도시보증공사 채권최고액 7,147,080,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 여러 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건의 특징은 채권 총액이 매각가에 비해 매우 크다는 점입니다. 현재 회차 매각가 386,000,000원을 전제로 집행비용 6,204,000원을 제외하면 주택도시보증공사 근저당에 379,796,000원이 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 하지만 배당부족액은 채무자·채권자 사이의 문제이고, 제공된 권리관계상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 5층 506호 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정평가 이용상태 아파트 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 386,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2025.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2025.09.25 주택도시보증공사의 근저당권입니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
2026.05.22 등기된 국가 압류는 2026.08.04 말소됐고, 2026.07.31 의정부시 압류도 2026.08.07 해제로 말소됐습니다. 제공된 등기 흐름에서 매수인이 별도로 인수할 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 386,000,000원, 시세 확인이 선행돼야 한다
현재는 0회 유찰 신건으로 감정가 386,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 1회 유찰 시 308,800,000원, 2회 유찰 시 247,040,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100% | 386,000,000원 | 12,199,180,226원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80% | 308,800,000원 | 12,275,299,426원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64% | 247,040,000원 | 12,336,194,786원 |
③ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,204,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 379,796,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 12,578,976,226원 가운데 현재 회차에서 채권자 배당액은 379,796,000원, 미배당액은 12,199,180,226원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·연립주택·다세대주택·일반주택이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 상·하수도·위생·난방·화재경보기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 101동은 15층이며 사용승인일은 2025.05.22입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다. 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 검증. 신건 386,000,000원이 최근 실거래 대비 어느 수준인지 동일 단지·동일 면적 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 308,800,000원, 2회 유찰 시 247,040,000원입니다. 시세 확인 후 각 회차에서의 응찰 상한을 따로 정하는 편이 안전합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준 근저당 이후의 가압류가 실제 매각조건에서 모두 소멸하는지 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태와 인도 대상은 현장 및 현황조사로 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 완전히 반영되지 않은 비용을 별도 확인하세요.
- 신축 상태 확인. 사용승인일이 2025.05.22인 물건이므로 실제 내부 마감·하자·입주 상태를 현장에서 점검하는 것이 좋습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 확인 후”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 근저당과 후순위 채권의 규모가 매우 커 현재 회차에서도 12,199,180,226원의 미배당이 발생하지만, 그 숫자 자체가 낙찰자 부담으로 이어지는 것은 아닙니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건 386,000,000원이고, 최근 실거래와 비교할 근거가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 합격, 가격은 확인 후”로 정리하는 것이 가장 정확합니다. 실거래 시세를 확인한 뒤 신건·1회 유찰·2회 유찰 가운데 어느 회차가 적정한지를 결정하는 접근이 필요합니다.
