의정부지방법원 2026타경70705. 경기도 의정부시 가능동 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 6층 607호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25. 주택도시보증공사가 채권최고액 7,147,080,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤에 들어온 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
이 사건은 채권액 규모가 매우 큰 것이 눈에 띕니다. 현재 회차 386,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 6,204,000원을 제외한 379,796,000원이 주택도시보증공사 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않습니다. 전체 신고채권 기준 미배당은 12,199,180,226원입니다. 그러나 이 미배당은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 6층 607호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 386,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2025.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2025.09.25. 설정된 주택도시보증공사 근저당권입니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 386,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이라 최저가 할인은 없습니다. 다만 동일 단지나 인근 비교 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 386,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,204,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 379,796,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 신고채권은 12,578,976,226원, 총 배당예상액은 379,796,000원, 미배당은 12,199,180,226원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 386,000,000원 | 379,796,000원 | 12,199,180,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 308,800,000원 | 303,676,800원 | 12,275,299,426원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 247,040,000원 | 242,781,440원 | 12,336,194,786원 | 0원 |
유찰이 진행되면 예상 매각가는 308,800,000원, 247,040,000원으로 낮아지고 채권자의 미배당액은 더 커집니다. 그러나 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 유찰 효과는 권리 승계가 아니라 입찰가격 자체의 하락에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·연립주택·다세대주택·일반주택이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 101동은 15층이며, 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생, 난방, 화재경보기, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,808,000원/㎡.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 386,000,000원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 동일 단지·동일 면적의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주택도시보증공사 근저당권은 공동담보목록 제2025-54643호가 기재되어 있으므로 배당관계는 공동담보 범위와 실제 채권잔액을 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 상태는 현황조사 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 핵심은 분명합니다. 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류 등은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 거대한 채권 미배당액은 낙찰자 승계액과 동일하지 않습니다. 반면 현재 최저가는 감정가와 같은 386,000,000원이고, 이를 비교할 최신 실거래 자료가 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 검증 필요”입니다. 신건에서의 응찰 여부는 권리보다 시장가격 확인이 먼저입니다.
