의정부지방법원 2026타경70705. 가능역하우스토리리버블리스 101동 4층 404호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 421,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25 주택도시보증공사 앞으로 설정된 채권최고액 7,147,080,000원의 근저당이 말소기준입니다.
같은 날 같은 접수번호로 주택도시보증공사의 채권최고액 1,871,836,656원 근저당도 등기돼 있습니다. 그 뒤 주식회사 엡스엔지니어링·바론플래닝 주식회사·주식회사 계명·주식회사 이진케어시스템· 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社의 가압류가 이어졌고, 경매개시결정과 압류도 등기됐습니다. 배당 계산상 이들 권리 때문에 낙찰자가 별도의 금액을 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 4층 404호 |
| 도로명 | 경기도 의정부시 평화로658번길 28-12 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 · 사용승인일 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 421,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당입니다. 이후 등기된 가압류와 2026.04.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.05.22 국의 압류는 2026.07.31 해제돼 2026.08.04 말소됐고, 2026.07.31 의정부시 압류도 2026.08.07 해제·말소됐습니다.
② 가격 판단 — 신건 4.21억, 실거래 비교 없이 ‘싸다’ 판단 금지
현재 회차는 감정가의 100%인 421,000,000원입니다. 1회 유찰 시 336,800,000원, 2회 유찰 시 269,440,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 421,000,000원 | 414,390,000원 | 14,036,422,882원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 336,800,000원 | 331,284,800원 | 14,119,528,082원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 269,440,000원 | 264,867,840원 | 14,185,945,042원 |
유찰로 매각가가 낮아지면 채권자 배당액은 줄고 미배당은 더 커집니다. 하지만 이 미배당 자체가 곧 매수인의 인수금액을 뜻하는 것은 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 421,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,610,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 414,390,000원 |
| 2. 근저당 · 주택도시보증공사 | 1,871,836,656원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 14,450,812,882원 중 채권자 배당액은 414,390,000원, 미배당은 14,036,422,882원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 101동은 15층이며 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생설비, 난방설비, 화재경보기설비, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이고 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다. 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당하며 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 근저당 구조 확인. 2025.09.25 같은 접수번호로 주택도시보증공사 근저당 2건이 설정돼 있으므로 등기 원본에서 순위·공동담보 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 압류 말소 확인. 국의 압류와 의정부시 압류는 각각 해제·말소된 이력이 있으므로 최신 등기사항전부증명서에서 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교값 없이 신건 421,000,000원의 가격 경쟁력을 단정할 수 없으므로 응찰 전 별도의 시장가격 확인이 필요합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위에 영향을 줄 수 있는 항목은 매각물건명세서와 배당요구 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 별개”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당을 기준으로 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 421,000,000원 매각을 가정해도 채권자 총 청구 14,450,812,882원 가운데 414,390,000원만 배당돼 14,036,422,882원의 미배당이 남습니다. 이 미배당은 매수인 인수액과는 구별해야 합니다. 권리 구조는 비교적 정리돼 있지만, 실거래 비교값이 없어 신건 4.21억의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격은 검증 후. 이 사건의 결론입니다.
