의정부지방법원 2026타경70705. 가능역 북동측 근거리에 위치한 가능역하우스토리리버블리스 101동 7층 704호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이며, 건물은 철근콘크리트구조로 사용승인일은 2025.05.22입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 말소기준권리는 2025.09.25 접수된 주택도시보증공사의 채권최고액 7,147,080,000원 근저당권입니다. 같은 날 같은 접수번호로 주택도시보증공사 명의의 채권최고액 1,871,836,656원 근저당권도 등기돼 있습니다.
말소기준 이후에는 엡스엔지니어링, 바론플래닝, 계명, 이진케어시스템, 남광토건 등의 가압류와 주택도시보증공사의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 국세 압류와 의정부시 압류도 있었지만 각각 해제에 따른 말소등기가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 제101동 제7층 제704호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 426,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
임차인 확인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등재된 임차인 보증금이나 대항력 인수액은 없지만, 현장 점유관계는 입찰 전 별도로 확인하는 편이 안전합니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 426,000,000원입니다. 유찰은 아직 없고 신건입니다. 하지만 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 거래값이 제공되지 않아, 이 426,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 426,000,000원 | 0원 | 14,031,472,882원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 340,800,000원 | 0원 | 14,115,584,082원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 272,640,000원 | 0원 | 14,182,789,842원 |
유찰이 진행돼 매각대금이 340,800,000원, 272,640,000원으로 낮아져도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 유찰가격이 내려간다는 사실 자체만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 비교 가능한 최근 거래자료가 없는 만큼 응찰 가격의 적정성은 별도 확인이 필요한 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 426,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,660,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 419,340,000원 |
| 2. 근저당 · 주택도시보증공사 | 1,871,836,656원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 남광토건 주식회사 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 426,000,000원에서 집행비용 6,660,000원을 제외한 419,340,000원이 주택도시보증공사 선순위 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권 미배당은 14,031,472,882원이나, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 101동은 15층 아파트이고 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생설비, 난방설비, 화재경보기설비, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다. 토지면적은 4,275.0㎡, 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 물적 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 426,000,000원이 적정한지 판단할 비교 거래자료가 없으므로, 동일 단지·면적의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 등록 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당을 기준으로 후순위 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 주택도시보증공사 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로, 해당 담보관계가 본건 배당에 미치는 범위를 원본에서 확인하세요.
- 배당 변동요인. 배당 시뮬레이션은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 하며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 권리 구조는 분명합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 최저가 426,000,000원이 시장에서 싼 가격인지는 비교할 최근 실거래 자료가 없어 판단할 수 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계도 미상인 만큼, 권리관계는 비교적 단순하지만 가격과 현장 점유는 확인이 필요한 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
