의정부지방법원 2026타경70705. 의정부시 가능동 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 14층 1405호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25 소유권보존과 함께 주택도시보증공사 명의의 채권최고액 7,147,080,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
등기 구조만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다. 현재 회차 394,000,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 14층 1405호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 101동 15층 중 14층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 말소기준 | 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권 · 채권최고액 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2025.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 을구 1번 주택도시보증공사 근저당권입니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류와 주택도시보증공사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2025-54643호가 기재되어 있습니다.
② 가격 판단 — 권리와 가격은 분리해서 봐야 한다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 394,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 394,000,000원입니다.
다만 별도의 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가가 주변 거래가격 대비 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가하면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 가격 변화는 유찰 시 최저매각가가 315,200,000원, 252,160,000원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 394,000,000원 | 387,684,000원 | 12,191,292,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 315,200,000원 | 309,987,200원 | 12,268,989,026원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 252,160,000원 | 247,829,760원 | 12,331,146,466원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 387,684,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社) | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 12,578,976,226원, 채권자 총 배당액은 387,684,000원이며 미배당액은 12,191,292,226원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트이며 101동은 15층입니다. 사용승인일은 2025.05.22이고, 상·하수도시설·위생설비·난방설비·화재경보기설비·주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 공시지가는 1,808,000원/㎡, 토지면적은 4,275.0㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되고 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 394,000,000원입니다. 실거래 비교값 없이 권리 안전성만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 공동담보 확인. 주택도시보증공사 근저당에는 공동담보목록 제2025-54643호가 기재되어 있으므로 원본 등기에서 공동담보 범위를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 12,191,292,226원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당을 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격 적정성은 별도”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
반면 신건 최저가 394,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지는 별도 비교자료가 없어 판단을 보류해야 합니다. 여기에 감정요항상 임대관계가 미상이라는 점도 남습니다. 결론적으로 등기상 권리는 양호하지만, 점유 확인과 가격 검증을 마친 뒤 응찰 여부를 결정할 물건입니다.
