의정부지방법원 2026타경70705. 가능역하우스토리리버블리스 101동 8층 807호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이며, 101동은 철근콘크리트구조 15층 건물로 사용승인일은 2025.05.22입니다. 등기부상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합입니다.
권리분석의 출발점은 2025.09.25 설정된 주택도시보증공사 근저당권입니다. 채권최고액은 7,147,080,000원이고 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있습니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류가 순차로 들어왔지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 8층 807호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 · 사용승인일 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·전입일·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 볼 수는 없고, 실제 점유관계는 별도 확인 대상입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 현재는 감정가 100% 신건
현재 최저매각가는 감정가와 같은 390,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득액도 390,000,000원입니다. 유찰 시나리오에서는 매각가가 312,000,000원, 249,600,000원으로 낮아지고, 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 390,000,000원 | 383,740,000원 | 12,195,236,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 312,000,000원 | 306,832,000원 | 12,272,144,226원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 249,600,000원 | 245,305,600원 | 12,333,670,626원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,260,000원 |
| 2. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 383,740,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액은 12,578,976,226원이고 채권자 예상배당은 383,740,000원, 미배당은 12,195,236,226원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철1호선 가능역이 있고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 101동은 철근콘크리트구조 15층 아파트이며 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생설비, 난방설비, 화재경보기설비, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있고 소로2류·소로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당이 말소기준인지 등기사항전부증명서 원문과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위를 원문에서 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 매각가에서는 집행비용 6,260,000원 후 주택도시보증공사에 383,740,000원이 배당되고 후순위 가압류는 예상배당 0원입니다.
- 가격 판단. 현재는 감정가 390,000,000원이 그대로 최저가인 신건입니다. 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부는 가격과 점유 확인”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수도 0원입니다. 반면 총 채권액은 12,578,976,226원으로 매각대금을 크게 웃돌아 후순위 채권의 미배당이 발생합니다. 그러나 그 미배당은 낙찰자의 인수금액과 동일하지 않습니다.
현재 회차는 390,000,000원 신건입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 사실만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재된 만큼, 실제 점유관계와 원본 서류를 확인한 뒤 가격 판단을 분리해서 접근하는 것이 핵심입니다. 권리는 소멸형, 인수는 0원, 가격 판단은 별도. 이 사건의 결론입니다.
