의정부지방법원 2026타경70705. 의정부시 가능동 862 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 9층 906호 아파트입니다. 등기상 2025.09.25. 소유권보존과 함께 주택도시보증공사 명의의 채권최고액 7,147,080,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링·바론플래닝 주식회사·주식회사 계명·주식회사 이진케어시스템· 남광토건 주식회사 명의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리구조만 보면 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 떠안는 형태는 아닙니다. 다만 이 물건은 감정평가서의 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 신고 내역이 확인되지 않는다고 해서 점유관계를 단정할 수는 없으므로, 실제 입찰 전에는 현황조사와 전입세대·점유관계를 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 9층 906호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 아파트 · 9층 906호 · 사용승인일 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.09.25. 설정된 주택도시보증공사 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.05.22. 의정부세무서장 처분의 압류는 2026.07.31. 해제되어 2026.08.04. 말소등기가 접수됐습니다.
② 가격 판단 — 신건 394,000,000원, 비교 시세는 별도 확인
현재 감정가와 최저매각가는 모두 394,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 단지 또는 인근의 최근 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 387,684,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,316,000원 후 주택도시보증공사에 387,684,000원이 배당되고 후순위 가압류권자에게는 배당이 없는 것으로 계산돼 있습니다. 총 채권 미배당액은 12,191,292,226원입니다. 근저당에는 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 394,000,000원 | 12,191,292,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 315,200,000원 | 12,268,989,026원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 252,160,000원 | 12,331,146,466원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·연립주택·다세대주택·일반주택이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 101동은 15층이며 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생, 난방, 화재경보기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다. 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입관계와 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 가격 확인. 감정가와 최저가는 394,000,000원으로 동일합니다. 최근 실거래 비교자료를 확인한 뒤 신건 응찰가의 적정성을 판단하세요.
- 공동담보 확인. 주택도시보증공사 근저당권에는 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있으므로 담보범위와 배당관계를 원문으로 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 확인이 필요하다”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 394,000,000원의 가격 경쟁력까지 확인된 것은 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리구조는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 시세 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
