의정부지방법원 2026타경70705. 가능역하우스토리리버블리스 101동 13층 1305호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 말소기준은 2025년 9월 25일 설정된 주택도시보증공사 근저당권입니다. 채권최고액은 7,147,080,000원이며 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있습니다. 그 이후 등기된 5건의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조와 배당 구조는 구분해서 봐야 합니다. 현재 최저가 394,000,000원을 기준으로 집행비용 6,316,000원을 제외한 387,684,000원이 주택도시보증공사 근저당에 배당되고, 후순위 가압류는 배당액이 0원입니다. 전체 채권 청구액 12,578,976,226원 중 12,191,292,226원이 미배당으로 남지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 13층 1305호 |
| 물건종류 | 아파트 · 101동 15층 건물 중 13층 1305호 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 사용승인일 | 2025.05.22 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2025.09.25 을구 1번 주택도시보증공사 근저당권입니다. 이후 2025년 12월부터 2026년 6월까지 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류가 순차적으로 등기됐고, 2026.04.06 주택도시보증공사가 임의경매를 신청했습니다. 모두 말소기준 뒤 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 확인 전 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 394,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 현재 가격이 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가하면 안 됩니다.
회차가 진행되면 최저가는 1회 유찰 시 315,200,000원, 2회 유찰 시 252,160,000원으로 낮아집니다. 그러나 이 역시 시세 자료 없이 단순히 할인율만 보고 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 인근 동일 단지·유사 면적 실거래와 분양·입주 직후 거래 수준을 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 387,684,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 12,578,976,226원, 현재 회차 예상배당은 387,684,000원, 미배당은 12,191,292,226원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 0원, 배당 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 394,000,000원 | 387,684,000원 | 12,191,292,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 315,200,000원 | 309,987,200원 | 12,268,989,026원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 252,160,000원 | 247,829,760원 | 12,331,146,466원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 사용승인일은 2025.05.22이며, 상·하수도시설·위생설비·난방설비·화재경보기설비·주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 신건 최저가 394,000,000원의 적정성은 인근 동일 단지·유사 면적 실거래와 직접 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주택도시보증공사 근저당권에 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 경매 진행 상태를 원본에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 및 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구별. 미배당 12,191,292,226원이 발생해도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 원본 등기와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 관리비·체납 확인. 아파트 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
맺으며 — “채권은 크지만, 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 거액의 채권과 매수인 인수를 혼동하지 않는 것입니다. 채권자 총 청구액은 12,578,976,226원이고 현재 회차에서도 12,191,292,226원이 미배당으로 남지만, 말소기준인 주택도시보증공사 근저당권과 그 뒤의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 신건 최저가 394,000,000원이 실제 시장가격 대비 유리한지는 별개의 문제입니다. 실거래 비교 없이 할인이라고 볼 수 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 결론은 권리 구조는 단순하지만, 가격과 점유는 확인 후 판단입니다.
