의정부지방법원 2026타경70705. 경기도 의정부시 가능동 862, 가능역하우스토리리버블리스 102동 2층 202호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 510,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25 주택도시보증공사 명의의 근저당권이 설정돼 있습니다.
핵심은 말소기준권리 이후 권리들의 처리입니다. 주택도시보증공사의 채권최고액 7,147,080,000원 근저당권을 기준으로, 이후 주식회사 엡스엔지니어링·바론플래닝 주식회사·주식회사 계명·주식회사 이진케어시스템· 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社의 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 별도의 임차인은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 102동 2층 202호 |
| 물건종류 | 아파트 · 102동 2층 202호 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 510,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중임 |
| 사용승인일 | 2025.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2025.09.25 접수된 주택도시보증공사의 근저당권입니다. 같은 날 주택도시보증공사 명의로 채권최고액 1,871,836,656원의 또 다른 근저당권도 설정돼 있으며, 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그 뒤 가압류와 압류, 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교가 없어 신건 가격의 매력도는 보류
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 510,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 단지·동일 면적대의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 제시되지 않아 현재 510,000,000원이 최근 시세보다 높은지 낮은지를 비교할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 502,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주택도시보증공사 | 1,871,836,656원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 14,450,812,882원 가운데 현재 회차 가정 배당액은 502,500,000원, 미배당액은 13,948,312,882원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 7,500,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 사용승인일은 2025.05.22이며, 상·하수도시설·위생설비·난방설비·화재경보기설비·주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,808,000원/㎡이며 토지면적은 4,275.0㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 신건 510,000,000원의 적정성을 판단하려면 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래가를 우선 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권과 동일 접수일의 다른 근저당권을 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 압류 말소 상태 확인. 의정부시 압류와 국세 압류는 해제·말소 이력이 있으므로 최신 등기부 상태를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 자체를 매수인 부담으로 혼동하면 안 됩니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 주택도시보증공사의 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 확인된 임차인이 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 최저가 510,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 가격 메리트까지 좋다고 결론낼 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 물건의 핵심입니다.
