의정부지방법원 2026타경70705. 가능역하우스토리리버블리스 101동 3층 306호 아파트입니다. 소유권은 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 명의로 2025.09.25. 보존등기됐고, 같은 날 주택도시보증공사 앞으로 채권최고액 7,147,080,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사 등의 가압류와 압류·경매개시결정이 이어졌지만, 말소기준 이후 권리로 정리됩니다. 의정부시 압류와 국 압류는 이후 해제되어 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 3층 306호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 평화로658번길 28-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 중 3층 · 사용승인일 2025.05.22. |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2025.09.25. 설정된 주택도시보증공사 근저당권입니다. 공동담보목록 제2025-54643호가 함께 기재되어 있습니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·배당 구조 — 큰 미배당과 매수인 인수는 다른 문제
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 382,000,000원입니다. 예상 집행비용 6,148,000원을 공제한 뒤 주택도시보증공사 근저당에 375,852,000원이 배당되고, 후순위 가압류권자에게 돌아갈 금액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 382,000,000원 | 375,852,000원 | 12,203,124,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 305,600,000원 | 300,521,600원 | 12,278,454,626원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 244,480,000원 | 240,257,280원 | 12,338,718,946원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 375,852,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 12,578,976,226원 중 예상 배당액은 375,852,000원, 미배당액은 12,203,124,226원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로, 101동은 15층입니다. 사용승인일은 2025.05.22.이며 상·하수도시설, 위생설비, 난방설비, 화재경보기설비, 주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 토지면적은 4,275㎡, 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 해당하며 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준으로 잡혀 있는지 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당에 기재된 공동담보목록 제2025-54643호의 범위와 본건 배당관계를 원문에서 대조하세요.
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 거주자·점유자 및 전입관계를 매각기일 직전에 확인하세요.
- 압류 말소 확인. 국 압류는 2026.08.04., 의정부시 압류는 2026.08.07. 각각 말소된 흐름이 최신 등기에도 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 회차별 자금 계획. 신건 382,000,000원, 1회 유찰 시 305,600,000원, 2회 유찰 시 244,480,000원의 가격 시나리오를 구분해 접근하세요.
- 배당표 원본 대조. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항은 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 확인하세요.
맺으며 — “미배당이 크다 ≠ 낙찰자가 떠안는다”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 7,147,080,000원의 근저당과 12,203,124,226원의 현재 회차 미배당액입니다. 하지만 권리분석에서 중요한 것은 그 숫자의 크기 자체가 아니라 매각 후 무엇이 남느냐입니다. 데이터상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정요항표가 임대관계를 미상으로 적고 있으므로 현황·점유 확인은 생략하면 안 됩니다. 또한 신건 최저가 382,000,000원은 권리 안전성만으로 가격 메리트를 단정할 수 있는 숫자가 아닙니다. 권리는 비교적 단순, 점유는 재확인, 가격은 회차별 판단. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
