의정부지방법원 2026타경70705. 가능역하우스토리리버블리스 101동 8층 804호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25. 소유권보존과 함께 주택도시보증공사 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 중 채권최고액 7,147,080,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
핵심은 감정가 426,000,000원에 매각된다고 가정해도 선순위 주택도시보증공사 근저당에 419,340,000원만 배당되고, 나머지 근저당과 가압류 채권은 배당받지 못한다는 점입니다. 채권 미배당 규모는 크지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 금액으로 잡혀 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 8층 804호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 평화로658번길 28-12 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 아파트 · 사용승인일 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 426,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당권 7,147,080,000원입니다. 같은 날 주택도시보증공사 명의의 별도 근저당권 1,871,836,656원도 설정되어 있습니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 426,000,000원입니다. 현재 확인 가능한 자료에는 동일 단지·동일 면적의 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 없어 감정가가 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격 자체에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 426,000,000원 | 419,340,000원 | 14,031,472,882원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 340,800,000원 | 335,228,800원 | 14,115,584,082원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 272,640,000원 | 268,023,040원 | 14,182,789,842원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 426,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,660,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 419,340,000원 |
| 2. 근저당 · 주택도시보증공사 | 1,871,836,656원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 남광토건 주식회사 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 14,450,812,882원, 실제 채권 배당 예상액은 419,340,000원이며 미배당액은 14,031,472,882원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로, 101동은 15층이며 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생, 난방, 화재경보기, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 확인. 실제 실거래 자료가 없어 현재 가격대의 거래 빈도와 환금성 수준은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 반드시 대조하세요.
- 시세 원본 확인. 신건 426,000,000원이 적정한지 판단할 동일 단지·유사 면적 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주택도시보증공사 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 등기 원본과 담보 범위를 함께 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자가 큰 금액을 미배당받더라도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액과 매수인 승계액을 혼동하지 마세요.
- 세금·우선변제 확인. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있으므로 최종 명세서와 배당요구 상황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.05입니다. 매각기일 2026.09.15 전 변동등기가 없는지 최신 등기부를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 현재 426,000,000원 매각 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 두 가지는 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 감정평가서상 임대관계가 미상이어서 점유·임차관계는 원본 서류와 현장으로 보완해야 합니다. 둘째, 동일 단지 실거래 자료가 없어 신건 426,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 결론은 “등기 권리는 소멸형, 인수는 0원 — 점유와 가격은 확인 후 입찰”입니다.
