의정부지방법원 2026타경70705. 경기도 의정부시 가능동 862 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 5층 507호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025년 9월 25일 소유권보존과 함께 주택도시보증공사의 채권최고액 7,147,080,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 여러 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 숫자는 채권 규모입니다. 현재 386,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 6,204,000원을 제외한 379,796,000원이 주택도시보증공사 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 전체 미배당은 12,199,180,226원이지만, 이 금액은 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 5층 507호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 · 사용승인일 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 386,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2025.09.25 접수된 주택도시보증공사 근저당권입니다. 채권최고액은 7,147,080,000원이고 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있습니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2026.05.22 국 명의 압류는 2026.08.04 말소됐고, 2026.07.31 의정부시 압류도 2026.08.07 말소됐습니다. 따라서 등기상 현재 경매 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 3.86억, 회차별 가격만 먼저 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 386,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 회차 시나리오상 1회 유찰 시 80%인 308,800,000원, 2회 유찰 시 64%인 247,040,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 386,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 308,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 247,040,000원 | 0원 |
다만 이 세 가격이 실제 거래시세보다 싼지 비싼지는 여기서 단정하지 않습니다. 따라서 최저가가 낮아진다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 응찰 전 같은 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래를 대조해 상한가를 정하는 과정이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,204,000원 |
| 2. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 379,796,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社) | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 12,578,976,226원 중 379,796,000원이 배당되고, 미배당은 12,199,180,226원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 다른 개념이며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트이며 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생설비, 난방설비, 화재경보기설비, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권과 공동담보목록 제2025-54643호를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입·인도 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 386,000,000원과 현재 최저가가 동일한 신건입니다. 같은 단지 최근 거래와 비교하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 308,800,000원, 2회 유찰 시 247,040,000원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 12,199,180,226원은 채권자 측 부족액이며 낙찰자의 추가 인수액이 아닙니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건은 등기상 구조만 보면 방향이 명확합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 신건 최저가가 386,000,000원이라는 사실만으로 싸다고 볼 근거는 없습니다. 또한 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유 상태도 확인해야 합니다. 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격의 적정성과 점유 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
