의정부지방법원 2026타경70705. 의정부시 가능동 가능역하우스토리리버블리스 101동 13층 1307호 아파트입니다. 2025.09.25 소유권보존과 함께 주택도시보증공사의 채권최고액 7,147,080,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류와 주택도시보증공사의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 394,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 6,316,000원을 제외한 387,684,000원이 주택도시보증공사 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권액 대비 미배당액은 12,191,292,226원에 이르지만, 제공된 권리관계상 이 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 13층 1307호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 · 사용승인일 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 1번 주택도시보증공사 근저당권입니다. 채권최고액은 7,147,080,000원이며 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있습니다. 등기상 이후 가압류 5건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 394,000,000원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 실거래 비교 자료가 없어 최근 12개월 평균, 최신 거래, 하락·상승 추세를 대조할 수 없습니다. 따라서 최저가 394,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 394,000,000원 | 387,684,000원 | 12,191,292,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 315,200,000원 | 309,987,200원 | 12,268,989,026원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 252,160,000원 | 247,829,760원 | 12,331,146,466원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 394,000,000원에서 315,200,000원, 252,160,000원으로 낮아지고 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 가격 측면에서는 실거래 자료가 없으므로, 이 숫자만으로 적정 낙찰가를 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 387,684,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 12,578,976,226원 중 채권자 예상배당은 387,684,000원이고, 미배당액은 12,191,292,226원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·연립주택·다세대주택·일반주택이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 101동은 15층이며 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생, 난방, 화재경보기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이고, 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다. 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 유무를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권과 후순위 가압류·경매개시결정의 등기 순서를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 가능역하우스토리리버블리스의 최근 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 가정에서는 후순위 가압류가 전액 미배당입니다. 다만 이 미배당이 매수인 인수로 표시되지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 5건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 394,000,000원은 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 실거래 비교값이 없어 감정가 394,000,000원이 최근 시장가보다 높은지 낮은지 확인할 근거가 없고, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 결론은 등기상 권리는 정리형, 가격과 점유는 확인형입니다. 권리의 깔끔함과 가격의 저렴함을 같은 의미로 보지 않는 것이 핵심입니다.
