의정부지방법원 2026타경70705. 가능역 북동측 근거리에 위치한 가능역하우스토리리버블리스 101동 9층 907호 아파트입니다. 사용승인일은 2025.05.22이고, 2025.09.25. 소유권보존과 함께 주택도시보증공사 앞으로 채권최고액 7,147,080,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 근저당은 공동담보목록 제2025-54643호에 연결된 대규모 채권입니다. 신건 매각가 394,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 6,316,000원을 제외한 387,684,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 후순위 가압류 채권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 9층 907호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2025.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2025.09.25. 접수된 주택도시보증공사 근저당권입니다. 그 뒤의 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.05.22. 의정부세무서장 명의 압류는 2026.08.04. 해제로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 394,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로, 이 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 총배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 394,000,000원 | 387,684,000원 | 12,191,292,226원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 315,200,000원 | 309,987,200원 | 12,268,989,026원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 252,160,000원 | 247,829,760원 | 12,331,146,466원 |
유찰이 진행되면 매각가는 315,200,000원, 252,160,000원으로 내려가지만, 공동담보 근저당을 포함한 총 채권액이 매우 커 배당 후 미회수 채권은 오히려 늘어납니다. 다만 이 미배당액 자체가 매수인 인수액은 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 387,684,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 12,578,976,226원 중 387,684,000원이 배당되고, 12,191,292,226원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 101동은 15층 규모이며, 사용승인일은 2025.05.22입니다.
- 설비. 상·하수도시설, 위생설비, 난방설비, 화재경보기설비, 주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,808,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 최종 입찰 전 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 주택도시보증공사 근저당은 공동담보목록 제2025-54643호가 연결돼 있으므로 공동담보 관계를 원본에서 확인하세요.
- 시세 확인. 신건 394,000,000원의 가격 메리트는 동일 단지·동일 평형 최근 실거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 315,200,000원, 2회 유찰 시 252,160,000원으로 내려가는 구조를 기준으로 응찰 상한을 따로 계산하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 12,191,292,226원에 달하더라도 그것이 곧 매수인 인수금액을 뜻하는 것은 아닙니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유 확인은 남아 있다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 394,000,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 실거래 기준이 없고, 감정평가서의 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리 정리는 양호, 가격·점유는 확인 후 결정”입니다.
