의정부지방법원 2026타경70705. 의정부시 가능동 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 4층 403호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 말소기준은 2025.09.25 설정된 주택도시보증공사 근저당권입니다. 이 근저당 이후 가압류와 경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건의 특징은 채권 규모가 매우 크다는 점입니다. 주택도시보증공사 근저당 2건과 여러 가압류가 존재해 현재 회차 471,000,000원 매각을 가정하면 채권자 총 미배당액은 13,986,922,882원입니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권의 배당 부족 문제이고, 제공된 권리관계상 이를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 471,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2025.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2025.09.25 접수된 주택도시보증공사의 근저당권이며, 그 뒤 설정된 주식회사 엡스엔지니어링·바론플래닝 주식회사·주식회사 계명·주식회사 이진케어시스템· 남광토건 주식회사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국의 압류와 의정부시 압류는 각각 2026.08.04, 2026.08.07 말소등기가 이루어졌습니다.
② 가격 구조 — 신건 4.71억, 유찰 시 매각기준가 하락
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 471,000,000원입니다. 제공된 회차 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 376,800,000원, 2회 유찰 시 301,440,000원으로 낮아집니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각기준가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 471,000,000원 | 463,890,000원 | 13,986,922,882원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 376,800,000원 | 370,724,800원 | 14,080,088,082원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 301,440,000원 | 296,419,840원 | 14,154,393,042원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 471,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,110,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 463,890,000원 |
| 2. 근저당 · 주택도시보증공사 | 1,871,836,656원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 남광토건 주식회사 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 471,000,000원 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 소진됩니다. 채권자 총 청구액 14,450,812,882원 가운데 463,890,000원이 채권자에게 배당되고, 13,986,922,882원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 연립주택, 다세대주택, 일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 101동은 15층이며 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생, 난방, 화재경보기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,808,000원/㎡이고 토지면적은 4,275.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 확인되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이며, 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차관계 현장 확인. 현재 분석상 임차인은 없지만, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 직전 현황조사와 점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 신건 가격 검토. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 471,000,000원입니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력은 별개이므로 주변 거래와 비교한 응찰가 상한을 따로 정하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 376,800,000원, 2회 유찰 시 301,440,000원으로 제시돼 있으므로 원하는 수익·안전마진에 맞춰 회차별 입찰 기준을 미리 정해두는 편이 좋습니다.
- 체납·점유 비용. 관리비, 인도 및 점유 이전에 필요한 비용은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 그리고 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서는 채권 미배당이 13,986,922,882원에 달하지만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
따라서 핵심은 권리보다 응찰가격입니다. 신건 최저가 471,000,000원이 적정한지는 가능역 생활권과 동일 단지 거래 수준을 대조해 판단해야 합니다. 권리만 놓고 보면 안전도가 높은 편이지만, 깨끗한 권리가 곧 싼 가격을 의미하지는 않습니다. 이 물건은 권리 검토를 통과한 뒤 가격 검증에서 최종 입찰 여부를 결정하는 유형입니다.
