의정부지방법원 2026타경70705. 의정부시 가능동 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 8층 805호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25 소유권보존등기와 같은 날 주택도시보증공사의 채권최고액 7,147,080,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 거액의 근저당권 자체가 아닙니다. 신건 390,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 6,260,000원을 제외한 383,740,000원이 주택도시보증공사 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 그럼에도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당 규모가 크더라도 그것이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 8층 805호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 · 사용승인일 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권입니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사 관련 가압류와 2026.04.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.05.22 국 압류는 2026.08.04 등기상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 신건 390,000,000원, 실거래 확인이 선행
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 390,000,000원입니다. 다만 동일 단지·동일 면적대의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세를 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 390,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,260,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 383,740,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 390,000,000원 가정에서 채권총액은 12,578,976,226원, 채권자 예상배당 합계는 383,740,000원이며 미배당액은 12,195,236,226원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 390,000,000원 | 383,740,000원 | 12,195,236,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 312,000,000원 | 306,832,000원 | 12,272,144,226원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 249,600,000원 | 245,305,600원 | 12,333,670,626원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 312,000,000원, 2회 유찰 시에는 249,600,000원으로 내려갑니다. 각 회차 모두 신청채권자 주택도시보증공사의 채권은 전액 충족되지 않고, 소유자 잔여도 0원입니다. 다만 유찰 후 가격이 실제 시세 대비 얼마나 유리한지는 별도의 실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 101동은 15층이며 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생, 난방, 화재경보기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다. 토지면적은 4,275.0㎡, 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권이 기준이며, 이후 권리의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 최종 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 390,000,000원이 실제 시장가 대비 어떤 수준인지 동일 단지·동일 면적대 최근 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 대규모 미배당이 존재하지만 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액을 낙찰자 부담으로 오해하면 안 됩니다.
- 세금·비용 확인. 배당표는 집행비용을 반영한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 후
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신건 390,000,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 채권총액이 12,578,976,226원에 달해 신건부터 이미 12,195,236,226원의 미배당이 발생하고, 신청채권자 역시 전액 배당받지 못합니다. 이는 채권자 측 배당 문제이지 곧바로 낙찰자의 인수 위험을 뜻하지는 않습니다. 이 물건에서 실제 입찰 판단의 남은 변수는 가격입니다. 최근 실거래와 최신 시세 흐름을 확인하기 전에는 390,000,000원이 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증 후 판단. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
