의정부지방법원 2026타경70705. 가능역하우스토리리버블리스 101동 10층 1005호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25. 소유권보존과 함께 주택도시보증공사 명의의 채권최고액 7,147,080,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이 되며, 그 뒤에 들어온 5건의 가압류와 2026.04.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리표만 보면 후순위 권리를 낙찰자가 이어받는 구조는 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 또 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 394,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 10층 1005호 |
| 도로명 | 경기도 의정부시 평화로658번길 28-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 아파트 · 사용승인일 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2025.09.25. 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 1번 주택도시보증공사 근저당권입니다. 채권최고액은 7,147,080,000원이고 공동담보목록 제2025-54643호가 기재되어 있습니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사 명의의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 시세 자료 없이 신건 394,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 394,000,000원이고 유찰은 없습니다. 실거래 평균, 최신 거래, 최근 12개월 추세 자료가 없어 이 금액이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없는 유형입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 394,000,000원 | 387,684,000원 | 12,191,292,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 315,200,000원 | 309,987,200원 | 12,268,989,026원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 252,160,000원 | 247,829,760원 | 12,331,146,466원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 낮아지고 채권자 미배당액은 늘어나지만, 제시된 시뮬레이션에서는 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 커진다고 해서 그 부족액이 그대로 매수인 부담으로 넘어가는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 387,684,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社) | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 6,316,000원을 제외한 387,684,000원이 주택도시보증공사 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 12,578,976,226원 중 채권자 배당은 387,684,000원, 부족액은 12,191,292,226원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철1호선 가능역이 있고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 사용승인일은 2025.05.22이며, 상·하수도시설·위생설비·난방설비·화재경보기설비·주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다. 토지면적은 4,275.0㎡, 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·전입관계와 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 394,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 신건 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 공동담보 확인. 주택도시보증공사 근저당에는 공동담보목록 제2025-54643호가 기재되어 있으므로 원본 등기와 공동담보 관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 총 미배당 12,191,292,226원이 발생하지만 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 승계 부담을 혼동하지 않아야 합니다.
- 공법사항 확인. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등 토지이용계획 사항을 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 장점은 구조가 비교적 분명하다는 점입니다. 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당이 말소기준이고 이후의 5건 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정평가상 임대관계는 미상이고, 실거래 시세 자료가 없기 때문에 신건 394,000,000원의 가격 경쟁력은 아직 확인되지 않았습니다. 결론은 권리는 비교적 명확, 점유와 가격은 확인 필요입니다.
