의정부지방법원 2026타경70705. 의정부시 가능동 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 9층 904호 아파트입니다. 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 말소기준권리는 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당권입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 7,147,080,000원이며 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있습니다. 같은 날 주택도시보증공사의 또 다른 근저당 1,871,836,656원도 설정돼 있으나, 제공된 권리판정상 두 근저당과 그 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하고 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 0원입니다.
이 사건의 특징은 채권 규모가 매각가를 크게 웃돈다는 점입니다. 현재 회차 매각가 430,000,000원을 가정하면 집행비용 6,700,000원을 제외한 423,300,000원이 선순위 주택도시보증공사 근저당에 배당되고, 나머지 채권에는 배당 여력이 없습니다. 그러나 미배당이 크다는 사실 자체가 곧 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다. 이 사건의 매수인 인수액은 각 회차 시나리오에서 모두 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 아파트 · 사용승인일 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 430,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2025.09.25. 접수된 주택도시보증공사 근저당권입니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 430,000,000원 | 423,300,000원 | 14,027,512,882원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 344,000,000원 | 338,384,000원 | 14,112,428,882원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 275,200,000원 | 270,547,200원 | 14,180,265,682원 | 0원 |
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 430,000,000원입니다. 1회 유찰 시 344,000,000원, 2회 유찰 시 275,200,000원으로 내려갑니다. 반면 미배당 채권은 14,027,512,882원에서 14,112,428,882원, 14,180,265,682원으로 늘지만, 이는 채권자에게 배당되지 못하는 금액이며 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,700,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 423,300,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주택도시보증공사 | 1,871,836,656원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 14,450,812,882원, 채권자 예상배당은 423,300,000원, 미배당은 14,027,512,882원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각대금에서 6,700,000원으로 반영돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 “가능역” 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 “가능역”이 있고 인근에 노선버스정류장이 소재해, 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 101동은 15층이며 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생설비, 난방설비, 화재경보기설비, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 확인되며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 임의경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 공동담보 확인. 주택도시보증공사 근저당에 공동담보목록 제2025-54643호와 제2025-54647호가 기재돼 있으므로 배당관계 확인 시 공동담보 구조를 함께 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 430,000,000원과 신건 최저가가 동일합니다. 권리상 인수 0원이라는 사실과 현재 가격의 적정성은 별개의 문제입니다.
- 회차 전략. 1회 유찰 시 344,000,000원, 2회 유찰 시 275,200,000원으로 내려가며 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장·원본 대조. 임대관계는 현장 감정요항상 미상으로 기재돼 있으나 현재 임차인 신고는 없습니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 총 채권액 14,450,812,882원 가운데 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 423,300,000원에 그쳐 미배당이 14,027,512,882원에 달하지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 430,000,000원으로 같고, 실거래를 근거로 한 직접 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격 판단은 보수적으로. 인수 0원이라는 안전성과 430,000,000원이라는 입찰가격의 적정성을 분리해 판단해야 하는 사건입니다.
