의정부지방법원 2026타경70705. 의정부시 가능동 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 12층 1206호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25 소유권보존과 함께 주택도시보증공사 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 7,147,080,000원이며 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있습니다.
이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류와 주택도시보증공사의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤 권리로서 매각으로 소멸합니다. 별도 임차인이 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 12층 1206호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 평화로658번길 28-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2025.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
말소기준은 을구 1번 주택도시보증공사 근저당권입니다. 채권최고액 7,147,080,000원으로 이 물건 외 공동담보가 기재돼 있으며, 이번 예상배당에서는 현재 매각가 394,000,000원 중 집행비용 6,316,000원을 제외한 387,684,000원이 이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류들은 현재 회차 가정에서는 배당액이 모두 0원입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 0명
| 구분 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 확인된 임차인 명단은 없습니다. 따라서 현재 분석상 실제 임차인은 0명이며 임차보증금 승계액도 0원입니다.
③ 가격 — 신건 394,000,000원, 시세 단정은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 394,000,000원이 최저매각가입니다. 1회 유찰 시 315,200,000원, 2회 유찰 시 252,160,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 394,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 387,684,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社) | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 12,578,976,226원, 예상 배당액은 387,684,000원, 미배당액은 12,191,292,226원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 사용승인일은 2025.05.22이며, 상·하수도시설·위생설비·난방설비·화재경보기설비·주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2025.09.25 을구 1번 주택도시보증공사 근저당권을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권 잔액을 확인하세요.
- 가격 확인. 현재는 감정가 100% 신건입니다. 실거래 시세와 개별 호수의 조건을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 현재 확인된 실제 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 재확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 미납 관리비와 실제 점유자, 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 필요하다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 0명, 매수인 인수액 0원으로 권리 측면에서는 부담이 크지 않습니다. 반면 현재 최저가는 감정가와 같은 394,000,000원, 즉 신건 100%입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 별도 검증. 이것이 이 물건의 결론입니다.
