의정부지방법원 2026타경70705. 가능역하우스토리리버블리스 101동 5층 505호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25 소유권보존과 같은 날 주택도시보증공사 명의의 채권최고액 7,147,080,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
이 사건은 권리보다 가격 검증이 남는 물건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 386,000,000원인 신건이지만 비교 실거래 정보가 없어, 이 가격이 시장 대비 저렴한지 비싼지는 본 자료만으로 결론 내릴 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 5층 505호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 평화로658번길 28-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 · 사용승인일 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 386,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 을구 1번 주택도시보증공사 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류와 주택도시보증공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.05.22 국 압류는 2026.08.04 말소됐고, 2026.07.31 의정부시 압류도 2026.08.07 해제에 따라 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
현재 확인되는 가격 정보는 감정가와 최저매각가 386,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 낮은지 높은지 판정할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “신건이므로 싸다”는 결론을 내릴 수 없는 유형입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 386,000,000원 | 379,796,000원 | 12,199,180,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 308,800,000원 | 303,676,800원 | 12,275,299,426원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 247,040,000원 | 242,781,440원 | 12,336,194,786원 | 0원 |
유찰에 따라 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,204,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 379,796,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 12,578,976,226원이고, 현재 회차 채권자 배당액은 379,796,000원, 미배당은 12,199,180,226원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로, 101동은 15층이며 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생, 난방, 화재경보기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,808,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 확인. 비교 실거래 자료가 없어 386,000,000원의 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 인근·동일단지 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권과 공동담보목록 제2025-54643호를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 임대관계 확인. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 확인이 필요합니다.
- 압류 말소 확인. 국 압류와 의정부시 압류의 말소·해제 상태를 최신 등기에서 다시 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당이 12,199,180,226원 발생하더라도 현재 자료상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가와 최저가가 모두 386,000,000원인 신건이지만 비교 실거래 정보가 없어 시세 대비 유불리를 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 추가 확인입니다.
