의정부지방법원 2026타경70705. 가능역 북동측 근거리에 있는 가능역하우스토리리버블리스 101동 2층 206호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25. 설정된 주택도시보증공사 근저당의 채권최고액은 7,147,080,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있습니다.
핵심은 채권 규모가 아니라 낙찰자가 무엇을 떠안느냐입니다. 제공된 배당 시나리오에서 현재 회차 374,000,000원, 1회 유찰 299,200,000원, 2회 유찰 239,360,000원 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권은 배당을 받지 못하더라도 등기상 매수인에게 승계되는 구조로 잡혀 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 2층 206호 |
| 도로명 | 경기도 의정부시 평화로658번길 28-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 · 사용승인일 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 374,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 0명 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당권입니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 의정부시 압류와 국 압류는 각각 2026.08.07., 2026.08.04. 말소등기가 이뤄졌습니다.
② 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 374,000,000원 | 367,964,000원 | 12,211,012,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 299,200,000원 | 294,211,200원 | 12,284,765,026원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 239,360,000원 | 235,208,960원 | 12,343,767,266원 | 0원 |
채권 총 청구액은 12,578,976,226원입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 367,964,000원이 주택도시보증공사 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권자는 배당을 받지 못합니다. 유찰될수록 주택도시보증공사 배당액도 줄어들고 전체 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 374,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,036,000원 |
| 2. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 367,964,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社) | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 374,000,000원이 집행비용 6,036,000원과 주택도시보증공사 배당 367,964,000원으로 전부 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트이며 101동은 15층입니다. 사용승인일은 2025.05.22이고 상·하수도, 위생설비, 난방설비, 화재경보기, 주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다. 지목은 대, 토지면적은 4,275.0㎡, 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당이 말소기준권리인지 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자·전입·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 주택도시보증공사 근저당에는 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계를 원본 등기에서 함께 확인하세요.
- 압류 말소 확인. 국 압류는 2026.08.04., 의정부시 압류는 2026.08.07. 말소등기가 반영돼 있으므로 최신 등기사항전부증명서에서 상태를 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 미배당액이 12,211,012,226원에 이르더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 미배당 채권과 매수인 승계 부담을 혼동하지 마세요.
- 가격 판단. 현재 회차 374,000,000원, 1회 유찰 299,200,000원, 2회 유찰 239,360,000원의 회차별 금액을 기준으로 별도 현장조사와 가격 검토를 병행하세요.
맺으며 — “미배당이 크다 ≠ 매수인이 떠안는다”
이 사건은 채권 총액이 12,578,976,226원으로 크고, 현재 회차에서도 12,211,012,226원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 것은 그 미배당이 낙찰자에게 승계되는지 여부입니다. 제공된 현재·1회·2회 유찰 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
따라서 등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 유형입니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 임차관계 확인은 생략할 수 없습니다. 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 점유관계는 입찰 전 최종 확인. 이 사건의 핵심은 거액 미배당 자체보다 매수인 승계 여부를 정확히 분리해 보는 데 있습니다.
