의정부지방법원 2026타경70705. 경기도 의정부시 가능동 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 3층 307호 아파트입니다. 사용승인일은 2025.05.22이고, 감정요항표상 현재 아파트로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이며, 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권이 설정된 뒤 다수의 가압류와 압류가 이어졌습니다.
핵심은 채권액의 크기보다 낙찰자가 무엇을 승계하느냐입니다. 주택도시보증공사 근저당권의 채권최고액은 7,147,080,000원이고 공동담보목록 제2025-54643호가 기재되어 있습니다. 현재 회차 배당 추정에서는 매각대금 382,000,000원 중 집행비용 6,148,000원을 제외한 375,852,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 이후 채권에는 배당이 돌아가지 않습니다. 그래도 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 3층 307호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2025.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권입니다. 이후 등록된 엡스엔지니어링·바론플래닝·계명·이진케어시스템·남광토건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 의정부시 압류는 2026.08.07 해제되어 말소됐고, 국의 압류도 2026.08.04 말소됐습니다.
② 신건 가격 시나리오 — 인수는 0원, 실질취득은 매각가와 동일
현재 최저매각가는 감정가와 같은 382,000,000원입니다. 배당 추정상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득액도 382,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 305,600,000원, 2회 유찰 시에는 244,480,000원으로 계산되어 있으며, 각 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 382,000,000원 | 0원 | 12,203,124,226원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 305,600,000원 | 0원 | 12,278,454,626원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 244,480,000원 | 0원 | 12,338,718,946원 |
유찰될수록 주택도시보증공사의 예상 배당액은 현재 375,852,000원에서 1회 유찰 시 300,521,600원, 2회 유찰 시 240,257,280원으로 줄어듭니다. 반대로 총 미배당은 더 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 375,852,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액은 12,578,976,226원, 채권자 총 예상배당은 375,852,000원, 총 미배당은 12,203,124,226원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에서 반영되지 않은 것으로 기재되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고 인근에 노선버스정류장이 소재해, 감정요항표상 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로, 101동은 15층 규모이며 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생설비, 난방설비, 화재경보기설비, 주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 4,275.0㎡, 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 전입일, 보증금, 확정일자 존재 여부를 원본 자료로 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준으로 정리되어 있는지 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 말소 완료 압류 확인. 의정부시 압류는 2026.08.07, 국 압류는 2026.08.04 말소된 것으로 등기되어 있으므로 최신 등기부에서 상태를 다시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 주택도시보증공사 근저당에는 공동담보목록 제2025-54643호가 기재되어 있습니다. 공동담보 전체 구조와 다른 물건의 진행 상태를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 382,000,000원입니다. 감정가만으로 시세 대비 메리트를 판단하지 말고 주변 동일·유사 물건 거래와 매물 가격을 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·배당요구·세금 및 관리비를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 점유 확인은 필수”
이 사건의 등기 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 총 채권액이 12,578,976,226원에 달해 현재 매각가로는 12,203,124,226원이 미배당으로 남고, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다.
따라서 이 물건을 “채권이 많아서 위험한 물건”으로 볼 필요도 없지만, 반대로 “임차인 신고가 없으니 아무 확인 없이 안전한 물건”으로 볼 수도 없습니다. 등기상 승계 부담은 낮고, 실제 입찰 판단의 핵심은 점유·전입관계와 가격 검증입니다. 신건 382,000,000원에 응찰할지 여부는 이 두 가지를 확인한 뒤 결정하는 편이 타당합니다.
