의정부지방법원 2026타경70705. 가능역하우스토리리버블리스 101동 6층 605호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25 소유권보존과 같은 날 주택도시보증공사 명의의 채권최고액 7,147,080,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 붙은 가압류와 경매개시결정은 모두 후순위이고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
채권 규모가 부동산 감정가보다 매우 크게 보이는 이유는 등기상 주택도시보증공사 근저당에 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있기 때문입니다. 현재 회차의 예상 매각대금 386,000,000원에서 집행비용 6,204,000원을 제외한 379,796,000원이 주택도시보증공사에 배당되는 계산이며, 남는 대규모 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 6층 605호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 평화로658번길 28-12 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 101동 15층 · 사용승인일 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 386,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당입니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2026.05.22 국 압류는 2026.08.04 말소됐고, 2026.07.31 의정부시 압류도 2026.08.07 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 시세 단정 없이 회차 구조로 본다
현재는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 386,000,000원입니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래 금액을 기준으로 한 비교 없이 감정가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 우선 제공된 회차별 최저가와 미배당 변화만 확인하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 386,000,000원 | 379,796,000원 | 12,199,180,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 308,800,000원 | 303,676,800원 | 12,275,299,426원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 247,040,000원 | 242,781,440원 | 12,336,194,786원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금과 채권자 배당액은 함께 줄고, 총 미배당은 12,199,180,226원에서 12,275,299,426원, 12,336,194,786원으로 증가합니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 후순위 채권자의 미회수액 증가와 매수인의 인수 위험은 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,204,000원 |
| 2. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 379,796,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社) | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 12,578,976,226원 중 채권자 예상배당은 379,796,000원, 미배당은 12,199,180,226원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 101동은 15층이며 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생, 난방, 화재경보기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 단지 내외 도로가 외부 공도와 연결됩니다. 토지면적은 4,275.0㎡, 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주택도시보증공사 근저당에 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있으므로 원등기의 공동담보 범위를 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차의 미배당 12,199,180,226원은 매우 크지만, 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 부담을 혼동하지 마세요.
- 가격 검증. 신건 386,000,000원이 시장가격 대비 적정한지 최근 동일 단지·유사 면적 거래와 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세와 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았고, 관리비 체납 여부도 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “미배당이 커도 인수는 별개다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 채권총액 12,578,976,226원과 현재 회차 미배당 12,199,180,226원입니다. 하지만 낙찰자 관점의 핵심은 그 거대한 미배당액이 아니라 매수인 인수 0원이라는 점입니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당이 말소기준이고 뒤의 가압류들은 소멸합니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 권리는 합격, 점유 확인은 필수입니다. 가격 역시 최근 실거래와 비교하기 전까지는 신건 386,000,000원에 가격 메리트를 부여하지 않는 접근이 안전합니다.
