의정부지방법원 2026타경70705. 가능역하우스토리리버블리스 101동 3층 305호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25 소유권보존과 함께 주택도시보증공사 명의의 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 7,147,080,000원이며 본 사건의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社)의 가압류와 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 일부 압류는 등기부상 이미 해제·말소됐습니다. 따라서 등기 권리 기준으로는 매수인 인수액 0원 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 근저당 | 7,147,080,000원 / 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2025.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2025.09.25 접수된 주택도시보증공사 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 갑구 7번 국 압류는 2026.07.31 해제로 2026.08.04 말소됐고, 갑구 5번 의정부시 압류도 2026.08.07 해제로 같은 날 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 382,000,000원인 신건입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 382,000,000원 | 375,852,000원 | 12,203,124,226원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 305,600,000원 | 300,521,600원 | 12,278,454,626원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 244,480,000원 | 240,257,280원 | 12,338,718,946원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 낮아지고 채권자 미배당은 커지지만, 이 자료에서 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 채권자의 미배당액은 낙찰자가 그대로 떠안는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 375,852,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 6,148,000원을 제외한 375,852,000원이 주택도시보증공사 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가능역 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철1호선 가능역이 있고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 101동은 15층 아파트이고 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생설비, 난방설비, 화재경보기설비, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 점유·전입 내용을 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준권리인지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 382,000,000원이 시장가격 대비 유리하다고 단정하지 말고 주변 동일·유사 물건 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 압류 말소 확인. 의정부시 압류와 국 압류의 해제·말소가 최신 등기에도 동일하게 반영돼 있는지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 12,203,124,226원은 본 시나리오상 낙찰자 인수액이 아닙니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 채권의 미배당 규모가 크지만 그것 자체가 낙찰자 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 382,000,000원인 신건이고, 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 싸다거나 비싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 또한 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계까지 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다. 권리는 소멸형, 가격과 점유는 확인형.
