의정부지방법원 2026타경70705. 가능역하우스토리리버블리스 101동 6층 606호 아파트입니다. 소유권은 2025.09.25 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 명의로 보존됐고, 같은 날 주택도시보증공사가 채권최고액 7,147,080,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2025-54643호가 기재돼 있어, 등기금액 자체를 이 한 세대의 개별 채무로 단순 해석할 수는 없습니다. 권리분석에서 중요한 점은 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후 등기된 가압류와 경매 관련 권리가 매각으로 소멸한다는 점입니다.
현재 회차의 감정가와 최저매각가는 모두 386,000,000원입니다. 실제 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로, 현장 점유자 및 실제 임대차관계는 입찰 전 원본 서류와 현황 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 6층 606호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 평화로658번길 28-12 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 사용승인 | 2025.05.22 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 386,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권입니다. 이후 주식회사 엡스엔지니어링·바론플래닝 주식회사·주식회사 계명·주식회사 이진케어시스템· 남광토건 주식회사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.05.22 국 압류는 2026.08.04 말소됐고, 2026.07.31 의정부시 압류도 2026.08.07 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 386,000,000원입니다. 제공된 비교 실거래 자료가 없어 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
| 시나리오 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 386,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 308,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 247,040,000원 | 0원 |
유찰이 진행될 경우 매각가 자체는 308,800,000원, 247,040,000원으로 낮아지는 시나리오지만, 실제 시장가격과의 비교자료가 없으므로 어느 회차부터 가격상 유리한지는 별도로 확인해야 합니다. 이 물건은 권리 안전성과 가격 경쟁력을 분리해 판단해야 하는 사례입니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,204,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 379,796,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 12,578,976,226원 중 현재 매각가 가정에서 배당되는 금액은 379,796,000원이며, 미배당은 12,199,180,226원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동할 수 있습니다. 배당 부족분과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철1호선 가능역이 있고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 아파트로 101동은 15층이며 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생, 난방, 화재경보기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지로 이용중이며, 단지 내외 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다. 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등의 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당권과 공동담보목록 제2025-54643호의 원문을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 및 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당 12,199,180,226원은 큰 금액이지만 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 현재 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 386,000,000원을 시세로 간주하지 말고 동일 단지·유사 면적의 최근 거래를 별도 확인하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 308,800,000원, 2회 유찰 시 247,040,000원으로 낮아지지만, 각 가격의 적정성은 실제 시장가격과 비교해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 세금·관리비 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 핵심은 복잡한 채권 규모가 아니라 매수인이 무엇을 실제로 떠안느냐입니다. 주택도시보증공사의 근저당이 말소기준이고 이후 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권이 거액 미배당으로 남더라도 그것을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 386,000,000원을 최근 실거래와 비교할 자료가 없어 현재 단계에서는 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유상태도 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 비교적 명확, 인수는 0원, 가격과 점유는 확인 후 판단입니다.
