의정부지방법원 2026타경70705. 경기도 의정부시 가능동 862 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 15층 1507호 아파트입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25. 소유권보존과 같은 날 주택도시보증공사 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 7,147,080,000원이며 본 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사의 가압류가 이어졌고 2026.04.06. 주택도시보증공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 15층 1507호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 386,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2025.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준권리는 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당권입니다. 이후의 가압류 5건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 386,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 비교 실거래 수치가 확인되지 않아, 이 가격이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 수 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,204,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 379,796,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사 | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 386,000,000원을 가정하면 집행비용 6,204,000원 이후 주택도시보증공사에 379,796,000원이 배당되고, 전체 채권 기준 미배당액은 12,199,180,226원입니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 101동은 15층이며, 사용승인일은 2025.05.22.입니다. 상·하수도, 위생설비, 난방설비, 화재경보기, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,808,000원/㎡, 토지면적은 4,275.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 확인되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서·현황조사·전입세대 확인과 현장 점유를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 386,000,000원을 주변 동일·유사 아파트의 최근 거래와 반드시 비교한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 회차 시나리오. 현재 386,000,000원, 1회 유찰 시 308,800,000원, 2회 유찰 시 247,040,000원으로 제시돼 있습니다. 권리 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 채권 규모와 인수 구분. 전체 채권 미배당액이 크더라도 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라면 그 미배당액 자체가 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 실제 점유 상태를 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증 대상
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.09.25. 주택도시보증공사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 신건 최저가 386,000,000원은 감정가의 100%이고, 최근 실거래와의 직접 비교 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 합격, 가격은 확인 후 결정”이 핵심입니다. 임대관계 미상이라는 점까지 현장에서 다시 확인한 뒤, 주변 실제 거래가격과 비교해 응찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
