의정부지방법원 2026타경70705. 경기도 의정부시 가능동 862 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 8층 806호 아파트입니다. 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이고, 2025.09.25 소유권보존과 동시에 주택도시보증공사 명의의 채권최고액 7,147,080,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 주식회사 엡스엔지니어링, 바론플래닝 주식회사, 주식회사 계명, 주식회사 이진케어시스템, 남광토건 주식회사 명의의 가압류가 순차적으로 붙었고, 2026.04.06 주택도시보증공사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.05.22 국 명의의 압류는 2026.08.04 해제로 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 8층 806호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 101동 8층 806호 · 101동 15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 사용승인일 | 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2025.09.25 설정된 주택도시보증공사 근저당권 7,147,080,000원입니다. 공동담보목록은 제2025-54643호로 기재돼 있습니다. 이후 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 390,000,000원, 시세 가점은 보류
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 390,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 312,000,000원, 2회 유찰 시는 249,600,000원입니다. 다만 동일 단지 실거래 비교 근거로 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없으므로, 가격 메리트에 가점을 주지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 주택도시보증공사 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 390,000,000원 | 383,740,000원 | 12,195,236,226원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 312,000,000원 | 306,832,000원 | 12,272,144,226원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 249,600,000원 | 245,305,600원 | 12,333,670,626원 |
③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,260,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 383,740,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社) | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
390,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 6,260,000원을 제외한 383,740,000원이 주택도시보증공사 근저당에 배당되고, 이후 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 연립주택·다세대주택·일반주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 101동은 15층이며, 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생, 난방, 화재경보기, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 4,275.0㎡, 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 확인되며 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주택도시보증공사 근저당은 공동담보목록 제2025-54643호로 기재돼 있습니다. 채권최고액과 실제 채권액, 공동담보 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 압류 말소 확인. 2026.05.22 국 명의 압류는 2026.08.04 해제로 말소된 것으로 정리돼 있으므로 최신 등기부에서 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 확인. 현재 최저가 390,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지는 동일 단지·동일 유형 실거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “입찰 적정”은 다른 문제
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 390,000,000원 매각 가정에서 집행비용 6,260,000원을 제외한 383,740,000원이 선순위 근저당에 배당되며, 후순위 가압류권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 여기서 입찰 판단이 끝나지는 않습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 신건 최저가 390,000,000원의 시세 적정성도 별도 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유·임대관계와 가격은 확인 후 판단입니다. 권리 소멸 구조만 보고 응찰하기보다 현황과 실거래를 대조한 뒤 최종 입찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
