의정부지방법원 2026타경70705. 가능역 북동측 근거리에 위치한 ‘가능역하우스토리리버블리스’ 101동 4층 401호 아파트입니다. 감정평가상 사용승인일은 2025.05.22이고 현재 아파트로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합이며, 주택도시보증공사가 설정한 근저당을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.
권리 구조의 핵심은 간단합니다. 2025.09.25 접수된 주택도시보증공사 근저당 7,147,080,000원이 말소기준이고, 같은 날 등기된 별도 근저당 1,871,836,656원을 비롯해 이후 가압류들은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 가정에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 862 가능역하우스토리리버블리스 101동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 평화로658번길 28-12 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2025.05.22 |
| 소유자 | 의정부가능동15다시14번지일원가로주택정비사업조합 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 421,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 7,147,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당 7,147,080,000원입니다. 이어 같은 접수일에 주택도시보증공사의 별도 근저당 1,871,836,656원이 존재하고, 주식회사 엡스엔지니어링·바론플래닝 주식회사·주식회사 계명·주식회사 이진케어시스템·남광토건 주식회사의 가압류가 차례로 붙었으나 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
국 명의 압류는 2026.05.22 등기됐다가 2026.08.04 말소됐고, 의정부시 압류도 2026.07.31 등기 후 2026.08.07 말소됐습니다. 현재 확인되는 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다.
② 가격 프레임 — 신건 421,000,000원, ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 421,000,000원입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 421,000,000원입니다.
다만 권리분석 결과만으로는 이 가격이 주변 거래가격보다 낮다고 볼 수 없습니다. 따라서 “인수 0원 = 저가매수”로 연결하면 안 됩니다. 현재 물건의 장점은 등기상 승계 부담이 없다는 점이고, 가격 메리트 여부는 별도의 시세 검증 영역입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 421,000,000원 | 414,390,000원 | 14,036,422,882원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 336,800,000원 | 331,284,800원 | 14,119,528,082원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 269,440,000원 | 264,867,840원 | 14,185,945,042원 | 0원 |
유찰될수록 채권자에게 돌아가는 배당액이 줄고 미배당이 커지지만, 그 차액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 421,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,610,000원 |
| 1. 근저당 · 주택도시보증공사 | 7,147,080,000원 | 414,390,000원 |
| 2. 근저당 · 주택도시보증공사 | 1,871,836,656원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엡스엔지니어링 | 154,750,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 바론플래닝 주식회사 | 159,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 계명 | 83,186,250원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 이진케어시스템 | 70,953,330원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 남광토건 주식회사(南光土建 株式會社) | 4,963,506,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 전체 채권액 14,450,812,882원 중 채권자에게 414,390,000원이 배당되고, 14,036,422,882원이 미배당으로 남습니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 가능역 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지·연립주택·다세대주택·일반주택이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 남서측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 있고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 101동은 15층 건물이며, 사용승인일은 2025.05.22입니다. 상·하수도, 위생설비, 난방설비, 화재경보기설비, 주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 감정가 421,000,000원과 최저가가 동일한 신건입니다. 권리상 인수 0원과 가격 경쟁력은 별개이므로 실제 거래가격을 대조해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 특정 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 주택도시보증공사 근저당에는 공동담보목록 제2025-54643호와 제2025-54647호가 기재되어 있습니다. 거액의 채권최고액을 이 한 호실의 독립 채무로 단순 해석하지 말고 원등기를 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 회차 미배당 14,036,422,882원은 채권자 측 미회수액입니다. 배당 부족 자체가 매수인 승계금액을 뜻하지 않으며 계산상 인수는 0원입니다.
- 세금·최우선변제 재점검. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2025.09.25 주택도시보증공사 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
반면 현재는 감정가 100%인 신건 421,000,000원입니다. 권리가 깔끔하다는 이유만으로 이 가격을 저가라고 평가해서는 안 됩니다. 채권 총액이 14,450,812,882원에 달하고 현재 회차 미배당도 14,036,422,882원이지만, 이것은 매수인 인수위험이 아니라 채권자 측 배당 부족의 문제입니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 신건 가격의 매력은 별도 시세 검증 후 판단”입니다.
