부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

25,750,100원 2,575만 감정가 70,000,000원

감정가의 36% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 24,010,000원 최저가 대비 +7%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

240만원

최저가의 10% · 2,401,000원

실거래 대비

▼ 54.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 임차인 대항력 확인이 필요한 소형 아파트

가격 최저매각가 24,010,000원은 최근 거래 40,000,000원의 60% 수준
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 2,401,000원
리스크 부산은행 근저당 이후 권리는 소멸하나 임차인 대항력 미상

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다만 소형·노후 단지 특성상 최근 거래는 하락 추세이고, 전입·보증금 미상 임차인이 신고되어 있어 명도·대항력 확인이 핵심입니다. 권리는 부산은행 근저당이 말소기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.

감정가

70,000,000원

최초 감정

최저매각가

24,010,000원

3회 유찰 후

실거래 최근

40,000,000원

2026.01 최신 거래

인수 위험

확인 필요

임차인 대항력 미상

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 (주)태영화학사원아파트 1층 102호입니다. 전용면적은 49.65㎡이며, 1993년 준공된 50세대 규모 단지입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 24,010,000원으로 내려온 상태입니다.

권리 구조는 부산은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 국세·지방세 압류, 맨텍 주식회사 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차인 정유진이 보증금·전입일 미상 상태로 배당요구를 하여 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2023타경108632
소재지	울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층102호
물건종류 / 전용	아파트 · 전용 49.65㎡
소유자	화명주식회사
감정가 / 최저가	70,000,000원 / 24,010,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 씨티건설 / 132,172,679원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 판단 보류

임차인	점유	대항력	우선변제	승계
정유진	주거	미상	확인 필요	확인 필요

임차인은 2023.09.25 배당요구를 신청했습니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 매각 전 매각물건명세서와 관련 서류 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 하락 추세

동일 평형 최근 거래는 2026.01 거래 40,000,000원이 가장 최신이며, 최근 12개월 평균도 40,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 거래 대비 약 60% 수준으로 낮습니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.01	49.65㎡	2	40,000,000원
2022.04	49.65㎡	2	69,000,000원
2021.12	49.65㎡	1	80,000,000원
2021.11	49.65㎡	3	95,000,000원
평균	—	9건	72,777,777원

⚠️ 최근 시세 흐름 전체 평균 거래가는 72,777,777원이지만 최근 12개월 거래는 40,000,000원입니다. 최근 거래 기준 하락 추세(-48%)이므로 과거 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	832,180원
부산은행 근저당	1,815,000,000원	23,177,820원
맨텍 가압류	128,085,966원	0원
씨티건설 경매개시	132,172,679원	0원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최근 거래 기준 최저가가 낮지만, 임차인 권리 확인이 필요합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 일반적인 후순위 권리 인수 부담은 없습니다.

⛔ 확인 관점 임차인 정유진의 대항력은 전입일·보증금 미상으로 판단 불가합니다. 최저가만 보고 접근하기보다 임차인 권리 확인 후 입찰해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 전입신고일·확정일자·보증금 확인 필수.
가격 판단. 최근 12개월 거래 40,000,000원 기준과 비교해야 합니다.
노후 단지. 1993년 준공 소형 단지로 환금성을 고려해야 합니다.
세금 압류. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부 확인 필요.

맺으며 — “낮은 가격보다 권리 확인이 먼저”

이 물건은 3회 유찰로 가격 매력이 크게 내려온 사례입니다. 다만 최근 거래가 과거 평균보다 낮아지고 있고, 임차인 대항력 판단 자료가 부족합니다. 권리는 정리되는 구조지만, 최종 입찰 판단은 임차인 권리와 실제 점유 관계 확인 이후가 적절합니다.

부동산강제경매

3회 유찰 후 최저가 진입 — 울산 장생포 태영화학사원아파트 102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 판단 보류

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 하락 추세

④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낮은 가격보다 권리 확인이 먼저”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

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현장 사진 (23장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-08	유찰	7,000만원
2	2026-05-14	유찰	4,900만원
3	2026-06-17	유찰	3,430만원
4	2026-07-23	매각	-