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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수55 유찰 3회

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
25,750,100원 2,575만 감정가 68,000,000원
감정가의 37% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 23,324,000원 최저가 대비 +10%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
233만원
최저가의 10% · 2,332,400원
실거래 대비
▼ 54.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 체납·다수 권리관계와 임차인 확인 필요성이 남은 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 아파트

유찰로 가격은 낮아졌지만, 권리와 체납 리스크를 확인해야 한다 — 태영화학 사원아파트 206호

울산지방법원 2023타경108632 · 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층206호
감정가 6,800만원 · 최저매각가 2,332만원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.23 · 아파트
55점
매력지수 B등급 · 유찰로 가격은 낮아졌으나 권리·체납·점유 확인이 필요한 B급 물건
인수액은 0원이지만 임차인 대항력 미상 가능성과 국세·지방세 압류, 산업단지형 소규모 아파트 환금성을 고려해 중간 등급으로 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 매수인 인수액은 0원이지만, 국세·지방세 압류와 대항력 판정 불가 임차인이 있어 권리 확인을 마친 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
68,000,000원 / 23,324,000원
3회 유찰
최근 거래
40,000,000원
2026.01 거래
최저가 ÷ 최근시세
58.3%
최근 12개월 기준
매수인 인수
0원
배당 부족은 매수인 인수 아님

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 2층 206호입니다. 전용면적은 49.65㎡이며, 현재 확인되는 권리 구조는 2021년 부산은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2023타경108632
소재지울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층206호
물건종류 / 전용아파트 · 전용 49.65㎡
소유자화명주식회사
감정가 / 최저가68,000,000원 / 23,324,000원
신청채권자 / 청구액맨텍 주식회사 / 132,172,679원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 매각으로 소멸하는 권리

말소기준권리는 2021.04.16 설정된 주식회사 부산은행 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 압류, 맨텍 주식회사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 체납세금은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위에 영향을 줄 수 있어 확인이 필요합니다.

② 점유·임차 분석

점유자용도확인사항판정
김나현주거전입일·보증금 미상대항력 미상
김태완주거2022.06.29 전입, 2023.08.22 확정일자, 보증금 500,000원대항력 없음

김태완은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 김나현은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

동일 단지 동일 면적 최근 거래 기준으로 보면 최저가는 최근 거래보다 낮습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 1월 4,000만원이며, 최저매각가는 2,332만원으로 최근 거래 대비 58.3% 수준입니다.

거래월전용층거래가
2026.0149.65㎡240,000,000원
2022.0449.65㎡269,000,000원
2021.1149.65㎡395,000,000원
평균49.65㎡9건72,777,777원
⚠️ 가격은 내려왔지만 환금성 확인 필요 최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 단지 평균 유찰 횟수는 3.4회이며 거래량이 제한적인 50세대 규모 단지입니다. 낙찰 후 매도 가능성과 점유 상태를 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-819,832원
부산은행 근저당1,815,000,000원22,504,168원
맨텍 주식회사 가압류128,085,966원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가 vs 최근거래
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 확인 관점 임차인 김나현의 대항력 여부가 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류 3건이 존재합니다. 입찰 전 명확한 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 김나현의 전입·보증금 여부를 반드시 확인해야 합니다.
  • 체납세금 확인. 당해세 해당 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
  • 가격 판단. 최저가는 최근 거래보다 낮지만 소규모 단지 환금성을 고려해야 합니다.
  • 점유 확인. 낙찰 후 인도 과정과 실제 점유자를 확인해야 합니다.

맺으며 — “저렴하지만 확인이 필요한 물건”

이 물건은 3회 유찰로 가격 매력이 생긴 아파트입니다. 권리상 매수인 인수는 0원이지만, 임차인 대항력 미상과 세금 압류가 있어 단순 저가 매수로 접근하기 어렵습니다. 권리는 정리 가능하지만 확인 절차가 필요한 물건이며, 현장·명세서 검토 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요하며, 당해세·관리비·현장 점유 상태 등은 변동될 수 있습니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층206호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

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