부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최근 12개월 실거래는 40,000,000원으로 과거 평균보다 크게 낮아졌고, 50세대 소규모 사원아파트라는 점에서 가격보다 환금성 검토가 중요한 물건입니다.

감정가

68,000,000원

최저가 대비 34%

최저가

23,324,000원

3회 유찰

실질취득

23,324,000원

인수액 0원

핵심지표

하락 -48%

최근12개월 vs 이전

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 소재 (주)태영화학 사원아파트 2층 210호입니다. 소유자는 화명주식회사이며, 말소기준권리는 2021년 4월 16일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 국·지방자치단체 압류, 맨텍 주식회사 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 권리보다 시장성이 핵심입니다. 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만, 최근 12개월 거래는 4,000만원으로 확인됩니다. 과거 평균 7,277만원만 보고 저평가라고 판단하기보다 최근 거래 흐름과 단지 규모를 함께 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2023타경108632
소재지	울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층210호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)
물건종류 / 면적	아파트 · 전용 49.65㎡
소유자	화명주식회사
감정가 / 최저가	68,000,000원 / 23,324,000원 (3회 유찰)
신청채권자 / 청구	주식회사 씨티건설 / 132,172,679원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

대항력 있는 임차인은 확인되지 않았고, 부산은행 근저당권 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당에서는 부산은행 근저당권이 우선 배당되지만 채권최고액 대비 매각대금이 부족해 후순위 채권은 미배당됩니다. 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 하락을 우선 확인

(주)태영화학사원 단지는 총 50세대, 1993년 준공입니다. 전체 평균 거래금액은 과거 거래가 포함되어 높게 형성될 수 있어 최근 거래를 우선 봅니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.01	49.65㎡	2	40,000,000원
2022.04	49.65㎡	2	69,000,000원
2021.12	49.65㎡	1	80,000,000원
전체 평균	49.65㎡	9건	72,777,777원

최근 12개월 평균 거래는 40,000,000원, 최신 거래 역시 40,000,000원입니다. 과거 평균 72,777,777원 대비 최근 거래는 48% 하락했습니다. 최저가 23,324,000원은 최근 거래 대비 낮지만, 소규모 단지 특성상 가격보다 매수층 확보 여부를 확인해야 합니다.

⚠️ 가격 메리트와 환금성은 별개 최저가는 최근 거래보다 낮지만, 50세대 규모·사원아파트라는 특성상 매각 후 재매도까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 단순 저가 매수보다 실수요층과 거래 가능성을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	819,832원
부산은행 근저당권	1,815,000,000원	22,504,168원
맨텍 주식회사 가압류	128,085,966원	0원
씨티건설 경매개시	132,172,679원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최근 거래 40,000,000원을 기준으로 가격 위치를 확인해야 합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하고 임차인 인수 위험이 없어 권리분석 난도는 낮습니다.

⛔ 주의 관점 최근 거래가 40,000,000원으로 하락했고, 단지 규모가 작아 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근으로 자연림·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
규제. 도시지역·준공업지역이며 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
환금성. 50세대 소규모 단지이며 최근 거래가 1건으로 확인되어 매수층 분석이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 매수인 인수 권리는 없지만 원본 등기부와 매각물건명세서를 확인하세요.
시세 판단. 과거 평균 거래보다 최근 12개월 거래 40,000,000원을 우선 기준으로 판단해야 합니다.
환금성 확인. 50세대 사원아파트 특성상 매수 후 매도 가능성을 따져야 합니다.
세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 시장성은 따져야 한다”

이 물건은 권리상 인수 위험이 없는 안전한 구조입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 권리만이 아닙니다. 최근 거래는 40,000,000원으로 내려왔고, 과거 평균 거래와 최근 가격 차이가 큽니다. 낮은 최저가 자체는 장점이지만, 소규모 단지의 환금성과 실제 매수 수요까지 확인해야 하는 물건입니다. 권리는 합격, 가격과 출구전략은 확인 필요한 사례입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-08	유찰	6,800만원
2	2026-05-14	유찰	4,760만원
3	2026-06-17	유찰	3,332만원
4	2026-07-23	매각	-

부동산강제경매

권리는 깨끗하지만, 환금성과 하락 추세를 봐야 한다 — 장생포 사원아파트 210호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 최근 거래 하락을 우선 확인

③ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 시장성은 따져야 한다”

사건 개요

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