부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

25,750,100원 2,575만 감정가 70,000,000원

감정가의 36% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 24,010,000원 최저가 대비 +7%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

240만원

최저가의 10% · 2,401,000원

실거래 대비

▼ 54.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 보증금 1,750만원 인수 위험이 존재하며, 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 실질취득 기준 검토가 필요한 물건입니다.

가격 최저가 2,401만원은 최근 거래 4,000만원의 60% 수준이나 임차보증금 1,750만원 인수 가능성을 반영해야 함
자금 입찰보증금 약 240만원 · 낙찰 후 임차보증금 1,750만원 인수 가능
리스크 2021년 부산은행 근저당 이후 권리는 소멸하나 대항력 있는 임차권등기가 핵심 위험

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다. 박상원 임차인의 보증금 17,500,000원은 배당 부족 시 매수인이 인수할 수 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

70,000,000원

최저 24,010,000원

실질취득 기준

41,510,000원

최저가 + 인수 가능 보증금

최저가 ÷ 최근시세

60%

최근 거래 40,000,000원 기준

매수인 인수

17,500,000원

대항력 임차권등기

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 1층 105호입니다. 감정가는 7,000만원이지만 3회 유찰 후 최저가는 2,401만원까지 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 단순 저가 매수가 아닙니다. 을구 6번 주택임차권등기가 존재하고, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차인 위험이 남아 있습니다.

물건 개요

사건번호	울산지방법원 2023타경108632
소재지	울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층105호 ((주)태영화학 사원아파트)
물건종류 / 전용	아파트 · 전용 49.65㎡
소유자	화명주식회사
감정가 / 최저가	70,000,000원 / 24,010,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 씨티건설 / 132,172,679원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차권은 별도 검토

말소기준권리는 2021.04.16 설정된 주식회사 부산은행 근저당권입니다. 이후 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2025.08.26 설정된 을구 6번 주택임차권등기는 말소기준권리 이전 전입을 근거로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1,750만원 인수 가능성

임차인	점유	보증금	대항력	우선변제	승계
박상원	주거 (임차권등기)	17,500,000원	有	없음	인수 가능

⚠️ 핵심 리스크 최저가 24,010,000원 기준 배당에서는 임차인 보증금이 전액 변제되지 않습니다. 대항력 있는 임차권등기로 인해 부족분은 매수인이 부담할 수 있으며, 실질취득가는 최저가보다 높게 계산해야 합니다.

③ 시세 비교 — 낮은 가격에는 이유가 있다

동일 단지 동일 평형 거래를 기준으로 최근 거래는 2026년 1월 40,000,000원이며, 과거 거래 포함 평균은 72,777,777원입니다. 최근 12개월 평균은 40,000,000원으로 확인됩니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.01	49.65㎡	2	40,000,000원
2022.04	49.65㎡	2	69,000,000원
2021.12	49.65㎡	1	80,000,000원
전체 평균	49.65㎡	9건	72,777,777원

최저가는 최근 거래 40,000,000원의 60% 수준입니다. 다만 실질취득 기준으로 보면 24,010,000원 + 임차보증금 17,500,000원으로 약 41,510,000원입니다. 따라서 단순 최저가 할인보다 임차보증금 인수 후 실제 부담액을 기준으로 판단해야 합니다.

배당 분배 (최저가 24,010,000원)

실질취득 vs 최근 거래

인수 가능 보증금을 반영하면 최근 거래와 차이가 크게 줄어듭니다.

④ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 박상원 보증금 17,500,000원 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
배당 부족 여부. 부산은행 근저당 채권최고액 1,815,000,000원으로 배당 부족 가능성이 큽니다.
환금성. 50세대 규모 사원아파트로 일반 대단지 대비 매수층이 제한적일 수 있습니다.
유찰 효과. 낮아진 최저가는 매력 요소지만 임차권 리스크를 제외한 가격 판단은 금물입니다.

맺으며 — “저가 낙찰”보다 “인수 포함 가격”을 봐야 한다

이 물건은 권리 자체가 복잡한 유형은 아닙니다. 부산은행 근저당 이후 권리는 대부분 소멸합니다. 그러나 대항력 있는 임차권등기가 남아 있어 낙찰가는 끝이 아닙니다. 최저가 2,401만원만 보면 저렴해 보이지만, 임차보증금 인수 가능성을 포함한 실질취득 기준으로 접근해야 합니다. 가격은 낮아졌지만, 리스크도 함께 계산해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

유찰로 싸졌지만, 임차보증금 인수가 남는다 — 울산 장생포 태영화학사원 105호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 임차권은 별도 검토

② 임차인 분석 — 보증금 1,750만원 인수 가능성

③ 시세 비교 — 낮은 가격에는 이유가 있다

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “저가 낙찰”보다 “인수 포함 가격”을 봐야 한다

사건 개요

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현장 사진 (23장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-08	유찰	7,000만원
2	2026-05-14	유찰	4,900만원
3	2026-06-17	유찰	3,430만원
4	2026-07-23	매각	-