울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동에 있는 (주)태영화학 사원아파트 4층 402호, 전용 49.65㎡ 아파트입니다. 감정가는 68,000,000원인데 5회 유찰되면서 최저매각가가 11,429,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 큰 폭의 할인이지만, 이 사건은 낙찰가와 실제 취득부담을 반드시 구분해야 하는 대항력 임차인 인수형입니다.
등기부에는 강봉우의 주택임차권등기가 존재합니다. 전입신고일은 2003.03.13, 확정일자는 2021.03.02로, 말소기준권리인 2021.04.16 근저당권보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 근저당권 등 다른 등기가 매각으로 소멸하더라도 임차보증금 미변제액까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 4층 402호 (장생포동, (주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.65㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 단지 | (주)태영화학사원 · 50세대 · 1993.01.18 준공 |
| 소유자 | 화명주식회사 (2021.02.10 소유권이전등기) |
| 감정가 | 68,000,000원 |
| 최저매각가 | 11,429,000원 (5회 유찰, 감정가의 약 17%) |
| 청구금액 | 132,172,679원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.16 설정 근저당권 · 최초 주식회사부산은행, 이후 주식회사씨티건설로 이전 |
| 확인된 임차인 | 강봉우 · 보증금 17,500,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 예상 | 6,676,722원 |
| 실질취득 예상 | 18,105,722원 (최저매각가 + 인수 예상액) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금
말소기준권리는 2021.04.16 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,815,000,000원이었으나 2021.07.21에 1,100,000,000원으로 변경되었고, 2024.02.06 확정채권양도로 근저당권자가 주식회사씨티건설로 이전되었습니다. 이 근저당권을 비롯해 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
하지만 강봉우의 임차권등기는 2022.08.30에 설정되었더라도 전입신고일 2003.03.13과 확정일자 2021.03.02가 말소기준권리보다 앞선다는 점이 핵심입니다. 매각물건명세서가 보증금 미변제액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로, 임차권등기 말소 여부와 별개로 보증금 인수 부담을 계산해야 합니다.
매각대금에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 예상 인수액은 6,676,722원입니다. 보증금 자체가 현재 최저매각가를 초과하므로 최저가만 기준으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금과 미확인 기재
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 강봉우 | 402호 49.65㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2003.03.13 확정 2021.03.02 배당요구 2022.08.30 |
17,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 |
| 기사항전 인적사항 확인 필요 |
주거 · 점유 범위 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증금과 대항력이 확인되는 실제 임차인은 강봉우 1명입니다. 별도로 '기사항전'이라는 기재가 있으나 전입일·보증금·점유 범위가 확인되지 않아 독립된 실제 임차인인지 확정할 수 없습니다. 따라서 확인된 보증금은 17,500,000원으로 계산하되, 추가 임차인 및 점유관계가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 실질취득 분석 — 유찰되어도 총부담은 거의 그대로
이 사건에서 가장 중요한 산식은 낙찰대금 + 인수할 임차보증금 잔액입니다. 보증금 17,500,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 매각대금이 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당도 줄고 매수인이 떠안는 보증금은 늘어납니다. 결국 실질취득 부담은 보증금 17,500,000원에 집행비용 등의 영향이 더해지는 구조입니다.
| 유찰 시나리오 | 예상 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 11,429,000원 | 6,676,722원 | 18,105,722원 |
| 6회 유찰 시 | 8,000,299원 | 10,043,706원 | 18,044,005원 |
| 7회 유찰 시 | 5,600,209원 | 12,400,595원 | 18,000,804원 |
실질취득 = 시나리오별 매각가 + 예상 인수액. 집행비용을 공제한 배당 시뮬레이션 기준이며, 취득세·명도비용·관리비·추가 인수권리 등은 포함하지 않았습니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래 급락을 먼저 읽어야 한다
같은 단지, 같은 전용면적 49.65㎡의 실거래 이력입니다. 전체 10건 평균은 69,000,000원이지만, 2021년의 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 37,500,000원이고, 가장 최근인 2026.08 거래는 35,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.65㎡ | 1층 | 35,000,000원 |
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2층 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2층 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1층 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3층 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3층 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3층 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3층 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5층 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1층 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.65㎡ | 2건 | 37,500,000원 |
| 전체 평균 | 49.65㎡ | 10건 | 69,000,000원 |
최저매각가 11,429,000원은 최근 12개월 평균의 30.5%이지만, 이 수치만으로 실제 매입가격이 시세의 30.5%라고 판단해서는 안 됩니다. 보증금 인수를 합산한 실질취득 18,105,722원을 기준으로 비교해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 37,500,000원의 약 48.3%이며, 최신 거래 35,000,000원보다도 낮습니다.
다만 최근 거래가격 추세는 -51.2%입니다. 과거 95,000,000원에 거래되던 이력과 현재 35,000,000원에 거래된 이력을 같은 시장가격으로 취급할 수 없습니다. 최근 거래 표본도 2건에 그치므로, 현재의 할인 폭이 향후 매도가격이나 실제 수익을 보장하지는 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 11,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 605,722원 |
| 1. 임차인 강봉우 보증금 | 17,500,000원 | 10,823,278원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 강제경매개시결정 · 맨텍주식회사 | — | 0원 |
| 5. 갑구 7번 임의경매개시결정 · 주식회사씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 임차보증금 인수 | — | 6,676,722원 |
예상배당은 제공된 시뮬레이션을 따른 참고치입니다. 근저당 채권액 1,815,000,000원은 최초 설정 채권최고액으로, 등기부에는 2021.07.21 채권최고액이 1,100,000,000원으로 변경되고 2024.02.06 주식회사씨티건설로 이전된 이력이 있습니다. 따라서 위 근저당권자 명칭과 금액을 현재 채권 잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당은 공동담보 관계, 실제 피담보채권, 세금의 법정기일 및 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동 소재, 울산해양공원 북서측 인근입니다. 주변은 자연림·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 아파트입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감이며 위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함됩니다. 토지는 부정형이고 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 건물 확인사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 50세대 규모의 사원아파트이며 준공일은 1993.01.18입니다. 최근 거래 평균이 과거 거래 평균보다 크게 낮고, 단지 경매 평균 유찰 3.7회·매각률 14.6%라는 점에서 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 강봉우 보증금 17,500,000원 중 실제 배당 후 남을 금액을 반드시 확인해야 합니다. 현 시뮬레이션 인수액은 6,676,722원입니다.
- 실질취득으로 비교. 현재 최저가 11,429,000원만 시세와 비교하지 말고, 인수액을 더한 18,105,722원을 기준으로 취득 부담을 판단해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. '기사항전' 기재의 실제 인물 여부, 전입일·보증금·점유관계가 불명확합니다. 매각물건명세서 원본과 전입세대 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 근저당권 변경·이전 확인. 2021.04.16 최초 설정, 2021.07.21 채권최고액 변경, 2024.02.06 근저당권 이전 이력을 확인하고 공동담보 및 실제 채권 관계를 검토해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국 및 울산광역시 남구의 압류 이력이 있습니다. 등기상 압류가 매각으로 말소되더라도 조세채권의 우선순위에 따라 배당액이 변동될 수 있으므로 당해세와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세가 -51.2%이고 최신 거래는 35,000,000원입니다. 전체 평균 69,000,000원을 현재 시세로 간주해 투자수익을 계산해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 18,000,000원대에 머무는 추정 구조입니다. 최저가 하락만으로 실질 부담이 크게 줄어들지는 않습니다.
- 명도·관리비. 임차권등기에 따른 점유·명도 상태와 공용부분 미납 관리비를 확인하고, 예상 취득비용에 별도 반영해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류, 실거래 내역을 최신 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,142만원짜리 아파트”라는 착시
이 사건은 최저매각가가 감정가의 약 17%로 내려온 5회 유찰 아파트입니다. 하지만 그 할인율만으로 매입 매력을 판단하면 사건의 핵심을 놓치게 됩니다.
강봉우의 대항력 있는 보증금 17,500,000원이 매각가보다 크기 때문에, 현재 예상 실질취득은 18,105,722원입니다. 매각가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준 부근에 유지되는 구조입니다. 따라서 낮아진 최저가 자체가 투자 매력을 높여 주지는 않습니다.
실질취득을 기준으로 보면 최근 12개월 실거래 평균 37,500,000원과 최신 거래 35,000,000원보다 낮아 가격상 여지는 존재합니다. 그러나 최근 거래가격 추세 -51.2%, 단지 매각률 14.6%, 5회 유찰, 추가 점유자 불확실성까지 고려해야 합니다. 현재 실질취득 추정치에는 추가 권리·비용도 전부 확정 반영된 것이 아닙니다.
결론은 권리확인과 환금성 검증이 선행되어야 하는 신중 접근형입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰하기보다는 임차보증금의 실제 인수액, 추가 임차인 존재 여부, 배당순위와 최근 시장가격을 확정한 뒤 실질취득 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
