울산지방법원 2023타경108632. 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 4층 402호, 전용 49.65㎡ 아파트입니다. 감정가는 68,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 16,327,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021.04.16. 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 여기서 핵심은 단순한 등기 말소 여부가 아닙니다. 강봉우 임차인의 전입·점유가 2003.03.13.로 말소기준보다 훨씬 앞서기 때문에 대항력이 인정된다는 점입니다.
강봉우의 보증금은 17,500,000원, 확정일자는 2021.03.02.이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 16,327,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 693,886원을 먼저 제외한 뒤 강봉우에게 15,633,114원이 배당되고, 남는 1,866,886원은 매수인이 인수합니다. 따라서 이 물건은 “1,632만원짜리 아파트”가 아니라 현재 회차 기준 최소 18,193,886원이 들어가는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 4층402호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.65㎡ · 4층 402호 |
| 소유자 | 화명주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 16,327,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 / 세대수 | 1993.01.18 · 50세대 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 전입’이 핵심
등기상 오래된 한국주택은행 근저당권은 2013.11.04. 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.04.16. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 국 압류, 남구(울산광역시) 압류, 맨텍 주식회사 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 강봉우의 임차권등기 자체는 2022.08.30.로 말소기준 뒤에 있지만, 전입·점유개시가 2003.03.13.이므로 대항력 판단은 임차권등기 날짜만 보고 할 수 없습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강봉우 | 건물 제4층 제402호 49.65㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 17,500,000원 | 2003.03.13 / 2021.03.02 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 추가 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
동일 전용 49.65㎡ 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 72,777,777원이지만, 2021년의 95,000,000원 거래들이 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 가장 최근 거래는 2026.01. 40,000,000원이며 최근 12개월 평균도 40,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 -48.0% 낮아진 하락 추세가 명확합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.65㎡ | 9건 | 72,777,777원 |
현재 회차에서는 최저가 16,327,000원에 강봉우 미배당 인수 1,866,886원을 더해 확인되는 실질취득이 18,193,886원입니다. 이는 최신 실거래 및 최근 12개월 평균 40,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 비교가 곧바로 “안전하게 싸다”는 뜻은 아닙니다. 최근 시세가 과거 대비 -48.0% 급락했고, 추가 점유자의 보증금·대항력이 미확정이기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 강봉우 인수 | 실질취득(확인분) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 16,327,000원 | 1,866,886원 | 18,193,886원 |
| 5회 유찰 시 | 11,428,900원 | 6,676,820원 | 18,105,720원 |
| 6회 유찰 시 | 8,000,229원 | 10,043,775원 | 18,044,004원 |
강봉우 보증금 17,500,000원보다 낙찰가가 낮은 구간에서는 미배당 인수액이 커져 실질취득이 고정되는 구조입니다. 집행비용이 선배당되므로 현재 시나리오의 실제 합계는 보증금보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,886원 |
| 1. 임차인 강봉우 보증금 | 17,500,000원 | 15,633,114원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 맨텍주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 강봉우 임차보증금 배당에 사용됩니다. 강봉우 보증금 부족분 1,866,886원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근입니다. 주위는 자연림·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 이용. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 위생 및 급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 부정형, 아파트 건부지로 이용 중이며 도시지역·준공업지역입니다. 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 제한. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함되고 자연녹지지역에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 50세대, 1993.01.18 준공 단지이며 최근 12개월 동일면적 실거래는 1건입니다. 가격 추세 -48.0%와 4회 유찰 이력은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 16,327,000원에 강봉우 인수 1,866,886원을 더한 18,193,886원을 최소 확인비용으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 강봉우 미배당 인수가 커져 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다.
- 미상 점유자 확인. “기사항전”으로 표시된 주거 점유 항목의 실제 점유관계, 전입일, 보증금, 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 강봉우 배당 확인. 보증금 17,500,000원 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 배당표와 함께 재확인하세요.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 72,777,777원보다 최신 거래 40,000,000원과 최근 12개월 평균 40,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 환금성 보수 적용. 단지 경매 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%, 현재 4회 유찰이라는 이력을 입찰가 판단에 반영하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1,632만원 낙찰”로 끝나는 물건이 아니다
이 물건의 핵심은 네 번 유찰돼 감정가 68,000,000원에서 최저가 16,327,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 대항력 있는 강봉우의 17,500,000원 보증금 때문에 현재 회차에서도 1,866,886원을 추가로 인수하고, 확인되는 실질취득은 18,193,886원이 됩니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득 총액은 비슷하게 유지됩니다.
최근 실거래 40,000,000원과 비교하면 확인분 실질취득에는 가격 여유가 있습니다. 하지만 시장 추세는 -48.0%로 하락했고, 최근 12개월 거래도 1건에 불과합니다. 무엇보다 전입일·보증금이 미상인 별도 주거 점유 항목이 있어 추가 인수 여부가 아직 닫히지 않았습니다. 가격은 낮지만 권리 확인이 끝난 물건은 아닙니다. 강봉우 인수액과 미상 점유 관계를 모두 확정한 뒤에야 실제 입찰 상한을 정할 수 있는 사건입니다.
