울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동의 (주)태영화학 사원아파트 5층 508호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 동일 면적 실거래 비교 대상은 49.65㎡입니다. 소유자는 화명주식회사입니다. 등기상 핵심은 2021.04.16. 설정된 주식회사부산은행 근저당권이며 이것이 말소기준입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 69,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 16,567,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 24% 수준입니다. 최신 실거래는 2026.01. 40,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 12개월 평균 및 최신 거래의 41.4%입니다. 다만 과거 전체 거래 평균 72,777,777원은 2021년의 95,000,000원 거래 등이 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 흐름은 과거 대비 -48.0%이므로 하락 추세 자체를 별도 위험으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 5층508호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교 면적 49.65㎡ · 5층 |
| 소유자 | 화명주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 16,567,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 / 세대수 | 1993.01.18 · 50세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
1993년 한국주택은행 근저당권은 2013.11.04. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.04.16. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 국 압류, 울산광역시 남구 압류, 맨텍 주식회사 가압류와 강제경매개시결정, 주식회사 씨티건설의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 41.4%의 할인과 -48.0%의 하락 추세
동일 면적 49.65㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 전체 평균은 72,777,777원이지만 최근 12개월 거래는 2026.01. 40,000,000원 1건입니다. 따라서 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 값을 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.65㎡ | 9건 | 72,777,777원 |
현재 최저가 16,567,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 40,000,000원의 41.4%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 크게 낮습니다. 그러나 최신 거래도 2022.04.의 69,000,000원보다 낮고, 데이터상 최근 대비 과거 가격 추세가 -48.0%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 전체 평균 대비 22.8%만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 698,206원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 15,868,794원 |
| 3. 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 맨텍주식회사 | - | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,075,258,645원 중 예상 배당액은 15,868,794원이며, 미배당액은 2,059,389,851원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 4.2% 추정치로 계산된 698,206원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근입니다. 주위는 자연림·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하며 일반적 교통상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물입니다. 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 주거용 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,912.0㎡, 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함되고 자연녹지지역에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 50세대, 1993.01.18 준공 단지이며 확인된 동일 면적 실거래는 9건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 가격 추세는 -48.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하세요.
- 낮은 최저가의 이유 확인. 현재 최저가는 최근 거래의 41.4%지만 이미 4회 유찰됐습니다. 가격 할인과 반복 유찰을 함께 보세요.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 72,777,777원보다 최신 2026.01. 거래 40,000,000원과 최근 12개월 평균 40,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 두는 편이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -48.0%입니다. 과거 95,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액은 2,059,389,851원이지만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 유찰 횟수도 이유가 있다”
이 사건은 매수인이 떠안을 금액이 0원이고, 말소기준 이후 권리도 소멸하는 구조라 등기 권리 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 16,567,000원은 최신 실거래 40,000,000원의 41.4%이므로 가격 차이는 분명 큽니다.
다만 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 단지 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 최근 12개월 실거래는 1건에 불과하며 가격 추세는 -48.0%입니다. 따라서 결론은 권리 인수 위험은 낮지만 환금성과 실제 수요는 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다. 낮은 최저가 자체보다 현장 점유·매수 수요·향후 매도 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.
