목록
특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수62 유찰 3회

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
25,750,100원 2,575만 감정가 68,000,000원
감정가의 37% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 23,324,000원 최저가 대비 +10%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
233만원
최저가의 10% · 2,332,400원
실거래 대비
▼ 54.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34%까지 하락했으며 인수권리는 없지만 소형 단지 환금성 확인이 필요한 물건입니다.
인쇄용 보기
대표 사진
현장 사진 23장 전체 보기 →
현장 사진 현장 사진 추가 사진 +19
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

3회 유찰 후 가격 매력은 생겼지만, 환금성 확인이 필요한 장생포 사원아파트 301호

울산지방법원 2023타경108632 · 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 · (주)태영화학 사원아파트 3층 301호
감정가 68,000,000원 · 최저매각가 23,324,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.23 · 강제·임의경매 진행
62점
매력지수 B등급 · 인수 위험은 없고 3회 유찰로 가격은 낮아졌으나 소형 단지 환금성 확인 필요
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 최근 거래량이 적고 장생포동 소형 사원아파트 특성상 환금성을 함께 검토해야 하므로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 최근 거래는 1건(2026.01, 4,000만원)으로 소형 단지 특유의 환금성은 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
68,000,000원 / 23,324,000원
3회 유찰
최근 거래
40,000,000원
2026.01 최신 거래
최저가 ÷ 최근시세
58.3%
가격 메리트 구간
매수인 인수
0원
인수 권리 없음

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 301호입니다. 전용면적 49.65㎡의 소형 아파트로, 현재 화명주식회사가 소유하고 있습니다. 핵심 권리는 2021년 설정된 부산은행 근저당권이며, 이후 발생한 세금 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격 측면에서는 3회 유찰을 거치며 최저매각가가 23,324,000원까지 낮아졌습니다. 최근 동일 평형 거래가 40,000,000원이므로 단순 가격 비교상 할인 폭은 존재합니다. 다만 50세대 규모의 소형 단지이고 최근 12개월 거래 표본이 1건이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2023타경108632
소재지울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 3층301호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)
물건종류 / 전용아파트 · 전용 49.65㎡ · 5층 건물 중 3층
소유자화명주식회사
감정가 / 최저가68,000,000원 / 23,324,000원
신청채권 / 청구액주식회사 씨티건설 / 132,172,679원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 2021.04.16 설정된 주식회사 부산은행 근저당권입니다. 이후 갑구의 압류, 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차인 관련 인수 위험은 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 환금성 확인 필요

동일 평형 최근 거래는 2026.01 거래 1건이며, 전체 거래 이력 기준 평균은 72,777,777원입니다. 다만 최근 12개월 기준 거래는 1건으로 최신 거래 40,000,000원을 중심으로 판단하는 것이 적절합니다.

거래월전용층거래가
2026.0149.65㎡240,000,000원
2022.0449.65㎡269,000,000원
2021.1249.65㎡180,000,000원
2021.1149.65㎡395,000,000원
평균—9건72,777,777원

최저매각가 23,324,000원은 최신 거래 40,000,000원의 58.3% 수준입니다. 다만 최근 거래량 감소와 50세대 규모 단지 특성을 고려하면 낙찰 후 매도까지의 시간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⚠️ 환금성 체크 (주)태영화학사원 단지는 총 50세대, 준공일은 1993.01.18입니다. 가격은 충분히 낮아졌지만 매수층이 제한될 수 있어 실수요 접근 여부 확인이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-819,832원
부산은행 근저당1,815,000,000원22,504,168원
맨텍 주식회사 가압류128,085,966원0원
씨티건설 경매개시132,172,679원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분 (최저가 2,332만원)
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 거래 대비 할인 구간이나 거래량은 적습니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며, 매수인이 부담하는 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 낮은 가격만 보고 접근하기보다 소형 단지 특성상 향후 매수자 확보 가능성과 실제 거래 지속성을 함께 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근으로 자연림·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 일반적 교통상황은 보통입니다.
  • 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 장애물제한표면구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
  • 건물 상태. 공부와 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사되었습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 가격. 최저가는 최근 거래 4,000만원 대비 할인 상태입니다.
  • 권리. 부산은행 근저당 이후 권리는 소멸 구조이며 인수 부담 없습니다.
  • 환금성. 50세대 소형 단지, 최근 거래 1건이라는 점을 고려해야 합니다.
  • 점유 확인. 실제 점유 관계와 관리비 체납 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력, 환금성은 확인”

이 물건은 권리상 복잡한 인수 위험이 없는 안전형 경매입니다. 3회 유찰로 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌고 최근 거래 대비 가격 경쟁력도 있습니다. 다만 장생포동 소형 사원아파트라는 특성상 거래층이 제한될 수 있으므로, 낙찰 이후 보유 전략과 매도 가능성을 함께 검토하는 접근이 필요합니다.

본 리포트는 등기부·매각 관련 자료·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 3층301호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

이 위치에는 로드뷰 데이터가 없습니다.
지도에서 펠리건 아이콘을 다른 위치로 드래그해 보세요.
로드뷰 풀스크린 카카오맵에서 길찾기 인쇄용

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인 회원가입

매각결과

불러오는 중…

변경 이력

불러오는 중…

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인 회원가입

로그인이 필요한 정보입니다

실거래가 / 명세서 / 감정평가서 같은 핵심 분석 자료는
회원가입(무료) 후 이용하실 수 있습니다.

로그인 회원가입

현장 사진 (23장)

이 매물에 문제가 있나요?

개인정보 노출, 잘못된 정보, 부적절한 내용 등을 알려주세요.

매물 신고