16,327,000원
울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 4층 407호입니다. 현재 소유자는 화명주식회사이고, 등기상 핵심 기준은 2021.04.16 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,815,000,000원, 2021.07.21 변경된 채권최고액은 1,100,000,000원이며, 2024.02.06 주식회사씨티건설로 근저당권이 이전됐습니다. 이 말소기준권리 뒤에 붙은 국·울산광역시 남구의 압류, 맨텍 주식회사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 “인수 0원인 깨끗한 물건”으로 단정하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 주거 점유자 권태로가 확인되지만 전입신고일과 보증금이 밝혀지지 않았습니다. 따라서 말소기준일인 2021.04.16보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없고, 보증금 자체도 몰라 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 계산할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 임차관계 확인 전에는 그 수치를 최종 인수액으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 4층407호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 4층 407호 · 동일면적 실거래 비교 49.65㎡ |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 · 50세대 · 1993.01.18 준공 |
| 소유자 | 화명주식회사 (2021.02.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 16,327,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 확인 필요
1993.03.12 한국주택은행의 채권최고액 1,050,000,000원 근저당은 2013.11.04 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.04.16 을구 3번 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 순위만 보면 매수인이 그대로 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 핵심 정보 미상
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권태로 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일 미상으로 말소기준일보다 선순위인지 후순위인지 판정할 수 없고, 보증금 역시 미상이어서 배당 후 남을 보증금도 계산할 수 없습니다. 이 확인이 끝나기 전에는 최저가 16,327,000원에 낙찰받는다고 해서 실질취득비용이 16,327,000원으로 끝난다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 시장 자체가 크게 내려왔다
동일면적 49.65㎡ 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 72,777,777원이지만, 69,000,000원~95,000,000원대의 2021년 거래가 많이 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 2026.01 최신 거래 40,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래도 1건, 평균 40,000,000원이며 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -48.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.65㎡ | 9건 | 72,777,777원 |
현재 최저가 16,327,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 40,000,000원의 40.8%입니다. 표면 가격 차이는 큽니다. 그러나 최근 12개월 표본이 1건에 불과하고, 최근 가격 추세가 -48.0%라는 점을 같이 봐야 합니다. 과거 전체 평균 72,777,777원 대비 최저가가 22.4%라는 이유만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 회차 시나리오 — 더 내려가도 임차인 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 시뮬레이션상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 16,327,000원 | 15,633,114원 | 2,059,625,531원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 11,428,900원 | 10,823,180원 | 2,064,435,465원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 8,000,229원 | 7,456,225원 | 2,067,802,420원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원. 권태로의 전입일·보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 승계액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,886원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 15,633,114원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 맨텍주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 2,075,258,645원, 채권자 배당액은 15,633,114원, 미배당은 2,059,625,531원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 권태로의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당·승계 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근. 주위는 자연림·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적 교통상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 아파트이며, 토지도 주거용 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 해당하며 자연녹지지역에 접합니다. 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 50세대, 1993.01.18 준공 단지입니다. 최근 동일면적 거래는 2026.01 40,000,000원 1건이며 최근 가격 추세는 -48.0%, 이 물건은 4회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권태로 전입일 확인. 말소기준일 2021.04.16보다 앞서 대항요건을 갖췄는지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 미배당 보증금 승계 가능액을 현재 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상이므로 배당 후 남는 보증금과 매수인 부담 여부를 확정해야 합니다.
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 실거래 평균 72,777,777원보다 2026.01 최신 거래 40,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -48.0%이므로 과거 69,000,000원~95,000,000원 거래를 현재 가치로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 현장 상태와 실제 매수수요를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “16,327,000원”보다 중요한 숫자는 아직 모른다
감정가 68,000,000원짜리 아파트가 4회 유찰돼 16,327,000원까지 내려왔습니다. 최신 동일면적 실거래 40,000,000원의 40.8%라는 숫자만 보면 가격 간격은 분명 큽니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 권태로의 보증금과 전입일이 아직 미상이라는 점입니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가 밖의 승계부담이 발생할 수 있습니다.
동시에 시장도 약합니다. 최근 거래 추세는 -48.0%이고, 50세대의 1993년 준공 단지에서 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 확인 전에는 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없다입니다. 가격은 낮아졌지만 권태로의 전입·보증금을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
