울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동에 있는 (주)태영화학 사원아파트 4층 407호입니다. 소유자는 화명주식회사이며, 2021년 4월 16일 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국세·지방세 압류, 맨텍주식회사의 가압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다.

근저당권과 후순위 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 이 사건은 등기부에 나타난 권리보다 확인되지 않은 임차관계가 더 큰 변수입니다. 매각물건명세서에는 주거 사용자인 권태로가 기재돼 있지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 없는 임차인으로 단정하거나 매수인 인수금액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개

말소기준은 2021.04.16 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,815,000,000원이었으나, 2021.07.21에 1,100,000,000원으로 변경되었고, 2024.02.06 근저당권자가 주식회사씨티건설로 이전되었습니다. 따라서 최초 설정금액과 부산은행 명의만을 기준으로 현재 채권액이나 실제 배당권자를 확정해서는 안 됩니다.

2022년 이후 국세·지방세 압류와 맨텍주식회사의 가압류, 강제경매개시결정, 씨티건설의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후에 등기된 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당순위는 별개이므로, 미확인 당해세 등이 실제 배당에 영향을 줄 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 위험

매각물건명세서상 권태로 1명이 기재돼 있으며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 실제 임대차계약 및 보증금 존재 여부는 확인이 필요합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 보증금을 회수하지 못하는 구조라면, 실질취득비용은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수할 미배당 보증금으로 계산해야 합니다. 낙찰가가 낮아지더라도 인수보증금이 그만큼 늘어나 전체 취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.

따라서 최저가 11,429,000원과 최근 시세 37,500,000원의 비교는 현금 입찰가격만의 비교입니다. 실질취득비용이 얼마인지는 임차인 보증금과 대항력 확인 후 판단해야 합니다. 대항력 및 보증금이 미상인 상태에서 실질취득가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래가격은 하락 중

같은 단지, 비교면적 49.65㎡의 실거래를 보면 과거 고가 거래와 최근 거래의 가격 차이가 큽니다. 전체 10건 평균은 69,000,000원이지만, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 37,500,000원입니다. 현재 가격 메리트를 판단할 때는 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저매각가 11,429,000원은 최근 12개월 평균의 30.5%이며, 최신 실거래가 35,000,000원보다도 낮습니다. 순수 매각가격만 비교하면 상당한 할인폭이 있는 것은 사실입니다.

하지만 실거래 추세는 -51.2%로 하락 방향입니다. 과거 전체 평균 69,000,000원을 현재의 적정 시세로 보고 할인율을 평가하면 과거 고가 거래의 영향을 과대반영할 수 있습니다. 더욱이 최근 12개월 표본은 2건이어서 개별 층과 주택 상태에 따른 가격 차이도 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 11,429,000원 가정)

예상배당은 제시된 매각가 기준의 단순 추정입니다. 근저당권 채권액에는 최초 설정 최고액이 적용돼 있으나 실제 등기에는 1,100,000,000원으로의 변경 및 씨티건설 이전이 기록되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당금과 배당권자는 달라질 수 있습니다. 배당 추정상 매수인 인수액 0원은 임차인 보증금 인수위험이 없다는 확정 판단이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 인하만으로 위험이 사라지지 않는다

유찰이 추가로 진행되면 최저매각가는 더 내려갈 수 있습니다. 그러나 이는 입찰가격의 변화일 뿐, 임차인의 대항력이나 보증금 인수위험을 해소하는 것은 아닙니다. 특히 선순위 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 부담해야 하는 구조라면, 낙찰가격이 내려가도 전체 실질취득비용은 크게 줄지 않을 수 있습니다.

따라서 추가 유찰 여부를 예측하기 전에 인수 가능한 임차보증금의 존재 여부부터 확인하는 것이 우선입니다. 임차인 위험이 해소되지 않은 상태에서 유찰 횟수만을 근거로 입찰가격을 정하는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근입니다. 주변은 자연림·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황과 주변 가로망 상태는 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 5층 건물로, 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 위생·급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지. 부정형의 주거용 아파트 부지로, 공시지가는 339,400원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 3,912.0㎡입니다.
• 환금성. 50세대 규모의 단지이며 준공일은 1993.01.18입니다. 최근 거래가 하락 추세를 보이고 단지 경매 낙찰률도 14.6%로 낮아 매수 후 처분가격과 처분기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입일 확인. 권태로의 전입신고일과 실제 점유개시 시점을 확인해 2021.04.16 말소기준권리와의 선후관계를 검토하세요.
• 보증금 확인. 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 매수인 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
• 근저당권 변경·이전 확인. 부산은행 근저당권의 채권최고액 변경 및 씨티건설로의 이전 내역을 반영해 현재 담보채권과 실제 배당권자를 대조하세요.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세와 배당순위에 따른 실제 배당 변동 가능성을 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 권태로의 실제 거주 여부, 사용권원, 주택 내부 상태와 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 시세 재검토. 전체 평균 69,000,000원보다 최근 평균 37,500,000원과 최신 거래 35,000,000원을 우선해 보수적으로 판단하세요.
• 환금성 검토. 최근 거래 하락 추세, 50세대 규모, 평균 유찰 3.7회 및 낮은 낙찰률을 고려해 재매각 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 싸다고, 실질취득도 싼 것은 아니다”

이 사건은 감정가 68,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 11,429,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 실거래 평균 37,500,000원과 비교하면 가격 할인폭은 상당합니다.

하지만 매각물건명세서에 기재된 권태로의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 매수인이 인수할 금액이 있는지 확정할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하더라도 임차인의 대항력 여부에 따라 실질취득비용은 크게 달라질 수 있습니다.

최근 거래가격 추세도 -51.2%로 하락하고 있으며, 단지 경매 낙찰률은 14.6%에 머물러 있습니다. 이미 5회 유찰된 점까지 고려하면 가격뿐 아니라 임차인 권리와 환금성에 대한 보수적인 판단이 필요합니다.

종합 판단은 D등급(38점). 이 점수는 현재 최저매각가가 높아서가 아니라 임차인 인수위험이 미확정이고, 최근 시세가 하락하며, 환금성 위험이 겹쳐 있기 때문입니다. 임차관계가 해소되고 실제 취득비용이 확인된다면 재평가할 여지가 있습니다. 현재로서는 가격은 관심 대상, 입찰 판단은 보류가 합리적입니다.