울산지방법원 2023타경108632. 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 실거래 비교 면적은 전용 49.65㎡입니다. 현재 소유자는 화명주식회사입니다. 등기상 오래된 한국주택은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2021.04.16. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이 권리 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기권리가 후순위 소멸한다고 해서 곧바로 안전형 물건이 되는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에 허경숙·허현숙 2명이 주거 점유자로 기재돼 있으나 두 사람 모두 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 대항력 유무와 미배당 보증금 인수 여부를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층201호 (장생포동, (주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 49.65㎡ · 2층 |
| 소유자 | 화명주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 16,327,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2021.04.16. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,815,000,000원이었고 2021.07.21. 1,100,000,000원으로 변경됐으며, 2024.02.06. 주식회사씨티건설로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 국세·지방세 압류, 맨텍 주식회사와 허경숙의 가압류, 강제경매개시결정 및 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’
| 성명 | 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허경숙 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허현숙 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 후보는 2명입니다. 허경숙은 등기부상 40,000,000원 가압류권자와 동일한 이름으로 확인돼 관계인 또는 가장임차인 가능성을 함께 점검해야 합니다. 하지만 이것만으로 임차인 지위를 부정할 수는 없습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 현재 단계에서는 두 사람 모두 대항력 여부를 미상으로 두는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장 자체가 크게 내려왔다
같은 단지 전용 49.65㎡ 실거래는 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 72,777,777원이지만, 오래된 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.01. 2층 40,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 40,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 -48.0%의 하락 추세로 잡힙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
현재 최저가 16,327,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 40,000,000원의 40.8%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 다만 최근 거래 자체가 과거 평균에서 급락했고, 이 단지의 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계됩니다. 현재 물건 역시 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 낮은 최저가를 곧바로 높은 환금성이나 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,886원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 15,633,114원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 허경숙 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 맨텍주식회사 | 미상 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,115,258,645원 중 배당 계산상 채권자 배당은 15,633,114원, 미배당은 2,099,625,531원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 대항력·보증금이 미상인 만큼 이 배당표의 ‘매수인 인수 0원’을 실제 인수 확정값으로 보면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 권리확인이 먼저
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 감정가 24% · 16,327,000원 |
|---|---|
| 5회 유찰 시 | 감정가 17% · 11,428,900원 |
| 6회 유찰 시 | 감정가 12% · 8,000,229원 |
낙찰가가 더 내려가면 등기상 채권자의 미배당은 더 커집니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 매수인 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 이 사건에서 ‘다음 회차가 더 싸다’는 사실과 ‘실질취득비용이 더 낮다’는 결론은 같은 말이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근이며 자연림·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 토지의 아파트 건부지이며 용도지역은 준공업지역, 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함되고 자연녹지지역에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 50세대, 준공일 1993.01.18.이며 최근 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입세대 확인. 허경숙·허현숙의 실제 전입일을 확인해 2021.04.16. 말소기준권리와 선후를 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 두 사람의 보증금이 확인되지 않아 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서 원본 보완이 핵심입니다.
- 허경숙 관계 확인. 임차인 허경숙과 등기부상 40,000,000원 가압류권자 허경숙의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 72,777,777원보다 2026.01. 최신 거래 40,000,000원을 우선 기준으로 보되, -48.0% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 횟수 해석. 최저가가 감정가의 24%까지 내려왔지만 4회 유찰 자체가 시장의 경계 신호일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대열람·세금 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보인다”보다 먼저 풀어야 할 두 사람
현재 최저가 16,327,000원은 최신 실거래 40,000,000원의 40.8%까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 눈에 띄는 수준입니다. 그러나 이 사건은 가격이 아니라 임차인 2명의 권리가 결론을 좌우합니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부도, 매수인의 실제 인수금액도 아직 미상입니다.
여기에 최근 실거래가 과거 대비 -48.0% 하락했고, 단지 경매 평균도 3.0회 유찰, 현재 사건은 이미 4회 유찰됐습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 임차인 인수가 0원이라는 전제까지 확인되기 전에는 저가 낙찰형으로 판단하면 안 됩니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 임차인 확인 → 실질취득비용 확정 → 최근 40,000,000원 시세와 비교입니다.
