울산지방법원 2023타경108632. 울산광역시 남구 장생포동 267-1 소재 (주)태영화학 사원아파트 2층 201호입니다. 전용면적은 49.65㎡이며, 1993년 준공된 50세대 규모의 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 화명주식회사로, 2021년 2월 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 중심은 2021.04.16 설정된 부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,815,000,000원이었으나 2021.07.21 1,100,000,000원으로 변경되었고, 2024.02.06 주식회사씨티건설에 이전됐습니다. 이 근저당권을 말소기준으로 보면 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 낙찰자가 부담할 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 주거 임차인 2명의 대항력·우선변제 여부와 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 표시된 인수액 0원은 최종적인 실질취득비용을 보장하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포동 267-1, (주)태영화학 사원아파트 2층 201호 도로명: 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.65㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 |
| 단지 규모 / 준공 | 50세대 · 1993.01.18 |
| 소유자 | 화명주식회사 (2021.02.10 소유권이전) |
| 감정가 | 68,000,000원 |
| 최저매각가 | 11,429,000원 (5회 유찰 · 감정가 약 17%) |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 청구금액 | 132,172,679원 (관련 배당자료상 씨티건설 청구금액) |
| 경매 진행 관련 권리자 | 맨텍주식회사 (2023년 강제경매) · 주식회사 씨티건설 (2024년 임의경매) |
| 말소기준권리 | 을구 3번 · 2021.04.16 부산은행 근저당권 설정 (이후 씨티건설에 이전) |
| 주거 임차인 | 허경숙·허현숙, 실제 임차인 신고 2명 · 대항력 가능·미상 |
| 예상 인수 | 등기상 배당모형 0원 · 임차보증금 인수 여부 미확정 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 확인 필요
과거 한국주택은행 근저당권은 1993.03.12 설정됐으나 2013.11.04 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 인수되는 선순위 근저당권으로 계산할 대상은 아닙니다. 현존하는 말소기준은 2021.04.16 부산은행 명의로 설정된 을구 3번 근저당권입니다.
그 뒤 국세·지방세 압류, 맨텍주식회사와 허경숙의 가압류, 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이 권리들은 등기 순위상 말소기준보다 뒤에 있으며, 제공된 등기분석에서는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 가능·미상
매각물건명세서에 주거 임차인으로 허경숙과 허현숙이 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없으므로, 현재 분석 대상인 실제 임차인은 2명입니다.
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허경숙 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허현숙 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 후 미회수분을 매수인이 인수하는 구조라면, 실질취득금액 = 낙찰가 + 미배당 인수보증금입니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수보증금이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 현재 두 임차인의 보증금이 미상이므로 해당 비용은 계산할 수 없습니다.
허현숙 역시 허경숙과 별도로 기재된 주거 임차인이며, 현재 확인된 사실만으로 두 사람이 같은 임대차관계인지 또는 독립적인 임차관계인지 판단할 수 없습니다. 각자의 계약·전입·점유 상황을 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 1,142만원의 숫자보다 하락 추세
(주)태영화학사원아파트의 동일 전용면적 49.65㎡ 거래를 비교합니다. 확인된 전체 10건의 평균은 69,000,000원이지만, 2021년 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건 평균 37,500,000원, 최신 거래 35,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.65㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.65㎡ | 2건 | 37,500,000원 |
| 전체 거래 평균 | 49.65㎡ | 10건 | 69,000,000원 |
최저매각가 11,429,000원은 최근 12개월 평균 37,500,000원의 30.5%입니다. 최신 거래 35,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 비교는 낙찰대금 자체에 한정됩니다. 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않았으므로, 실제로 최근 시세보다 낮은 비용에 취득할 수 있는지는 아직 알 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,429,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 차감한 후 근저당권에 배당되는 것으로 계산되어 있으며, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 구조입니다. 다만 근저당권의 변경·이전, 세금의 법정 우선순위, 임차인의 우선변제 여부가 확정적으로 반영된 실제 법원 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 605,722원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 부산은행 명의 기준 | 1,815,000,000원 | 10,823,278원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 맨텍주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 허경숙 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 강제경매 · 맨텍주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 임의경매 · 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 기존 배당 추정값을 표시한 것입니다. 을구 3번 근저당권의 채권최고액은 이후 1,100,000,000원으로 변경됐으며 근저당권자도 씨티건설로 이전됐습니다. 최초 부산은행 명의·1,815,000,000원을 기준으로 작성된 배당 항목은 현재 권리상태와 일치하지 않으므로 실제 배당권자·배당액으로 확정할 수 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 별도 검토 대상입니다.
회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 채권 | 임차인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (17%) | 11,429,000원 | 10,823,278원 | 2,104,435,367원 | 미확정 |
| 6회 유찰 시 (12%) | 8,000,299원 | 7,456,294원 | 2,107,802,351원 | 미확정 |
| 7회 유찰 시 (8%) | 5,600,209원 | 5,099,405원 | 2,110,159,240원 | 미확정 |
시나리오상 채권자 총 청구금액은 2,115,258,645원이며, 현재 회차의 예상 배당액은 10,823,278원, 미배당 채권액은 2,104,435,367원입니다. 다만 이 채권금액에는 공동담보 근저당권의 채권최고액과 다른 청구금액이 포함되어 있으므로, 미배당액 전체를 이 아파트의 실제 잔존채무 또는 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
매수인이 일반 채권자의 미배당 채무 전체를 인수하는 것은 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인에게 미배당 보증금이 남는 경우에는 별도의 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 현재 회차든 추가 유찰 회차든 이 구별은 동일하게 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동 소재, 울산해양공원 북서측 인근입니다. 주변은 자연림·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 아파트입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 마감이며 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 단지 규모. 1993.01.18 준공된 50세대 규모입니다. 대규모 아파트단지에 비해 거래 표본과 매수 수요가 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 해당합니다. 토지는 부정형이며 주변 도로여건은 보통입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 339,400원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 아파트의 실거래 시세와 구분해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 점검 대상입니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 주거 임차인 2명이 확인됩니다. 점유 및 임대차 실태가 핵심 검토사항입니다.
- 환금성. 관련 경매 통계상 평균 유찰 3.7회·낙찰률 14.6%이며, 최근 실거래 가격 추세도 -51.2%입니다. 매각가격이 낮다고 해서 재매각이 쉽다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명의 전입일. 허경숙·허현숙 각각의 전입신고일과 실제 점유 개시 여부를 확인하세요. 말소기준권리인 2021.04.16 근저당권과 선후관계를 비교해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 두 임차인의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력과 우선변제권을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
- 허경숙의 가압류 관계. 40,000,000원 가압류채권과 임차보증금채권이 동일한 채권인지, 별개 채권인지 확인하세요. 단순 명의 일치만으로 가장임차인이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 근저당 변경·이전. 2021.07.21 채권최고액 변경과 2024.02.06 씨티건설 이전을 반영한 최신 등기부를 확인하세요. 공동담보목록과 실제 피담보채권도 확인 대상입니다.
- 세금 및 집행비용. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요. 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득금액. 최저매각가 11,429,000원 외에 인수보증금·취득 관련 비용·명도비용·수선비용 등을 별도로 검토하세요. 특히 인수보증금이 있으면 최근 시세 37,500,000원과의 비교가 달라집니다.
- 시장가격의 기준. 전체 거래 평균 69,000,000원보다 최근 12개월 평균 37,500,000원과 최신 거래 35,000,000원을 우선 참고하세요. 최근 가격 하락 추세 -51.2%를 반드시 고려해야 합니다.
- 명도 및 점유. 주거 임차인이 존재하므로 실제 점유자, 인도 가능성, 임대차계약의 유효성과 보증금 반환관계를 확인하세요.
- 건물 유지·관리. 1993년 준공된 소규모 아파트이므로 공용부분 관리상태, 누수·배관·전기설비, 미납 공용관리비 여부를 확인하세요.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.05 입찰에 앞서 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·법원 공고를 대조하고 매각조건 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 실질취득비용”
울산 장생포 태영화학 사원아파트 201호는 숫자만 보면 눈길이 갈 만합니다. 감정가 68,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 11,429,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 37,500,000원과 비교해도 최저가 자체는 낮습니다.
그러나 하락 추세 -51.2%, 50세대 소규모 단지, 관련 경매 낙찰률 14.6%, 5회 유찰이라는 시장·환금성 위험이 있습니다. 무엇보다 허경숙·허현숙의 대항력과 보증금 인수 여부가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서 11,429,000원을 실질취득금액으로 놓고 수익을 계산하는 것은 타당하지 않습니다.
등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸할 것으로 분석된다는 점은 긍정적입니다. 그러나 임차인 권리관계의 불확실성이 그 장점을 크게 제한합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수한다면 최저가의 하락이 실제 취득비용 절감으로 연결되지 않을 수 있습니다.
