울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동의 ‘(주)태영화학 사원아파트’ 5층 507호, 전용 49.65㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 화명주식회사이고, 권리분석의 기준점은 2021.04.16 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이 권리 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가보다 최근 실거래를 먼저 봐야 합니다. 전체 실거래 평균은 72,777,777원이지만 2021년의 95,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 함께 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.01, 40,000,000원 한 건이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -48.0%로 하락했습니다. 따라서 가격 메리트 판단의 기준은 전체 평균이 아니라 40,000,000원과 하락 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 5층507호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.65㎡ · 5층 507호 |
| 소유자 | 화명주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 16,567,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 / 준공 | (주)태영화학사원 · 50세대 · 1993.01.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2021.04.16 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 2022년 국·울산광역시 남구의 압류, 2023년 맨텍 주식회사의 가압류와 강제경매개시결정, 2024년 주식회사 씨티건설 관련 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2021.07.21에는 같은 근저당의 채권최고액이 1,100,000,000원으로 변경됐고, 2024.02.06에는 근저당권자가 주식회사씨티건설로 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 싸지만 시장 자체가 크게 내려왔다
동일 면적 49.65㎡의 실거래는 총 9건입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 72,777,777원이지만, 최근 12개월 평균은 40,000,000원이고 표본은 1건입니다. 현재 최저가 16,567,000원은 이 최근 시세의 41.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.65㎡ | 1건 | 40,000,000원 |
현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 16,567,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 40,000,000원의 41.4%로 가격 자체에는 여유가 있습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래 대비 -48.0% 하락한 만큼, 과거 전체 평균 72,777,777원을 기준으로 “70% 이상 할인” 같은 식의 판단을 하면 시장 하락을 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.2% 추정) | - | 698,206원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 15,868,794원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 맨텍주식회사 | - | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 16,567,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 2,075,258,645원, 총 배당액은 15,868,794원이며 미배당은 2,059,389,851원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근에 위치하며 주위는 자연림·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 토지도 주거용 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다. 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생 및 급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 환금성. 총 50세대, 준공일 1993.01.18의 소규모 단지입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이라는 점과 4회 유찰을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세. 과거 전체 평균 72,777,777원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 40,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래가 이전 거래 대비 -48.0%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 시세 하락이 멈췄다는 근거는 아닙니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 후속 회차 시나리오. 5회 유찰 시 최저가 11,596,900원, 6회 유찰 시 8,117,829원으로 제시돼 있습니다. 반복 유찰의 원인을 가격 외 요소까지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 2,059,389,851원이 크더라도 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미회수와 매수인 승계는 다른 문제입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.28입니다. 매각기일 전 등기 변동과 매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸지만, 싸진 이유까지 봐야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 현재 실질취득 16,567,000원이 최근 12개월 실거래 40,000,000원의 41.4%라 숫자만 보면 충분히 낮습니다.
하지만 시장 흐름은 가볍지 않습니다. 최신 거래 40,000,000원 자체가 과거 거래 대비 -48.0% 하락한 결과이고, 현재 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 50세대 규모와 단지 경매 평균 유찰 3.0회도 환금성 점검이 필요한 신호입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 단순하고 가격은 낮지만, 하락장과 반복 유찰의 원인을 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 40,000,000원 시세와 실제 점유·환금성을 중심으로 입찰가를 판단해야 합니다.
