울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동의 (주)태영화학 사원아파트 5층 507호입니다. 실거래 비교 면적은 49.65㎡, 단지는 50세대이며 1993년 1월 준공됐습니다. 소유자는 화명주식회사이고, 맨텍주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 등기에는 부산은행 근저당권과 국세·지방세 압류, 맨텍의 가압류 및 경매개시결정이 얽혀 있습니다. 숫자만 보면 복잡해 보이지만, 매수인이 모든 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.

관건은 2021년 4월 16일 설정된 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 감정평가에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 권리 소멸과 실제 점유관계의 안전성을 같은 의미로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

권리의 출발점은 을구 3번 근저당권입니다. 2021년 4월 16일 부산은행 명의로 채권최고액 1,815,000,000원이 설정됐습니다. 이후 2021년 7월 21일 채권최고액이 1,100,000,000원으로 변경됐고, 2024년 2월 6일에는 근저당권자가 주식회사씨티건설로 이전됐습니다.

을구 1번의 과거 한국주택은행 근저당권(채권최고액 1,050,000,000원)은 2013년 11월 4일 이미 말소됐습니다. 2021년 7월 21일 별도로 설정된 부산은행 근저당권 440,000,000원도 같은 해 12월 10일 말소됐습니다. 이 두 권리를 현재 존속하는 선순위 근저당권으로 계산해서는 안 됩니다.

말소기준 이후에는 국세 압류, 울산광역시 남구 압류, 맨텍의 가압류, 강제경매개시결정 및 씨티건설의 임의경매개시결정이 있습니다. 등기상 매각으로 소멸할 권리들이지만, 조세채권의 실제 배당순위와 배당액은 별도 검증 대상입니다.

② 임차인·점유관계 — 인수 0원 추정, 확정은 금물

현재 계산에서 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 기준 권리상 실질취득 추정액도 11,597,000원입니다. 그러나 이는 대항력 있는 미확인 임차인의 보증금 인수가 발생하지 않는다는 조건이 붙습니다.

만약 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 확인되고, 낙찰대금에서 보증금을 전액 배당받지 못한다면 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 머무는 구조가 발생할 수 있습니다. 이 물건에서는 그러한 임차인이 실제 존재하는지부터 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 최근 가격이 급락했다

같은 단지인 (주)태영화학사원 아파트의 동일 면적 49.65㎡ 실거래입니다. 전체 10건의 평균은 69,000,000원이지만, 이 평균에는 2021년의 95,000,000원 거래 등이 포함되어 있습니다. 따라서 이 전체 평균만을 기준으로 현재 가격 메리트를 판단하면 시장 수준을 과대평가할 수 있습니다.

최근 12개월 거래 2건의 평균은 37,500,000원, 2026년 8월 최신 거래는 35,000,000원입니다. 이 가격과 비교하면 최저가 11,597,000원은 최근 평균의 30.9%, 최신 거래의 약 33.1%입니다. 미확인 인수금이 없다면 가격상으로 상당한 차이가 있습니다.

하지만 더 중요한 숫자는 -51.2%입니다. 최근 거래 평균은 과거 거래 수준보다 51.2% 하락한 것으로 나타납니다. 2021년에는 69,000,000~95,000,000원에 거래되던 동일 면적이 2026년에는 35,000,000~40,000,000원에 거래됐습니다. 감정가나 과거 고가를 현재의 정상 시세로 볼 수 없는 이유입니다.

④ 예상배당표 (매각가 11,597,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우의 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 남은 금액이 선순위 근저당권에 배당되는 구조로 계산되어 있습니다. 후순위 채권에는 배당할 금액이 남지 않습니다.

* 배당 모형의 근저당 채권액은 최초 설정액 1,815,000,000원을 기준으로 작성됐습니다. 실제 변경등기상 채권최고액은 1,100,000,000원이며, 근저당권자는 이후 씨티건설로 이전됐습니다. 신청채권자 청구액 132,172,679원도 별도 표시되어 있으므로 채권 중복 여부와 실제 채권신고액 확인이 필요합니다. 국세·지방세의 우선 배당, 당해세, 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 더 내려가도 핵심 위험은 그대로

6회·7회 유찰 시나리오는 가정치이며 실제 후속 매각기일이나 최저가 확정 공고를 의미하지 않습니다. 미배당액 역시 변경 전 근저당권 금액 등을 적용한 추정치로, 확정 채무잔액과 구분해야 합니다.

유찰이 계속되면 최저가는 더 내려갑니다. 그러나 매수 수요 부족, 거래가격 하락, 점유 확인 필요성은 가격이 내려간다고 자동으로 사라지지 않습니다. 등기상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 추정되지만, 미확인 임차인이 확인되면 실질취득액을 다시 산정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황과 주변 가로망 상태는 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 1993.01.18 준공된 50세대 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로, 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다. 건물 연식에 따른 유지보수 상태 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지면적 3,912.0㎡, 부정형·완경사 토지이며 주거용 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
• 도시계획. 도시지역·준공업지역에 위치하며 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다. 자연녹지지역과 접합니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 50세대의 소규모 단지이며 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 3.7회·낙찰률 14.6%와 최근 거래가격 하락을 함께 고려하면 매도 시점과 처분가격의 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자와 임차관계 확인. 임대관계 미상인 상태이므로 실제 점유자, 전입세대, 점유개시일, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 확인된다면 현재의 인수액 0원 추정을 다시 계산해야 합니다.
• 근저당 변경·이전등기 확인. 2021.04.16 최초 설정액 1,815,000,000원, 2021.07.21 변경액 1,100,000,000원, 2024.02.06 씨티건설 이전 내역을 연결해 확인해야 합니다.
• 중복 채권 검토. 맨텍의 가압류와 강제경매개시결정, 씨티건설의 근저당권 취득과 임의경매개시결정의 관계를 확인해야 합니다. 추정 채권총액을 서로 독립된 확정 채무의 합계로 받아들여서는 안 됩니다.
• 국세·지방세 배당 확인. 2022.06.14 국세 압류와 2022.10.12 지방세 압류가 있습니다. 당해세 및 조세채권의 우선순위와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 실거래 비교 기준. 전체 평균 69,000,000원보다 최근 12개월 평균 37,500,000원과 최신 거래 35,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최근 거래 추세 -51.2%를 입찰가격 결정에 반영해야 합니다.
• 건물·내부 상태 확인. 노후 아파트의 누수, 설비, 내부 수선 필요성과 실제 거주 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 저렴한 매입가격과 별도로 수리비가 발생할 수 있습니다.
• 관리비·명도비용 확인. 공용부분 체납관리비의 승계 가능성과 실제 점유자에 따른 인도·명도 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 환금성 검증. 단지 낙찰률 14.6%, 평균 유찰 3.7회, 현재 5회 유찰이라는 지표를 고려해 재매각 가능성과 예상 보유기간을 먼저 검토해야 합니다.
• 매각조건 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 기일별 매각조건과 최신 실거래를 대조해야 합니다.

맺으며 — “싸게 사는 것”과 “팔 수 있는 것”은 다르다

이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 69,000,000원인 아파트의 최저매각가가 11,597,000원입니다. 최근 12개월 평균 실거래가 37,500,000원과 비교해도 약 30.9% 수준으로, 미확인 인수 부담이 없다면 가격 차이가 상당합니다.

등기상 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 권리 자체만 보면 검토할 만한 부분이 분명히 있습니다. 다만 임대관계가 미상이고, 근저당권 변경·이전과 중복 채권 가능성 등 입찰 전 확인해야 할 사항이 남아 있습니다.

특히 최근 거래가격이 과거 대비 51.2% 하락했고, 단지의 경매 낙찰률은 14.6%에 그칩니다. 이미 5회 유찰된 사실까지 고려하면, 단순히 감정가 대비 할인율이 높다는 이유로 안전한 투자라고 평가하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급. 가격상 할인 폭은 분명하지만 거래 감소와 가격 하락, 낮은 낙찰률, 미확인 점유관계로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 입찰의 핵심은 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라, 실제 인수 부담을 확인한 뒤 합리적인 가격에 취득하고 향후 처분할 수 있는지입니다.