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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 3회

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
25,750,100원 2,575만 감정가 68,000,000원
감정가의 37% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 23,324,000원 최저가 대비 +10%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
233만원
최저가의 10% · 2,332,400원
실거래 대비
▼ 54.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리는 정리되지만 소형 사원아파트 특성상 가격보다 환금성을 확인해야 하는 물건
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

권리는 정리되지만, 환금성을 봐야 한다 — 울산 장생포 태영화학 사원아파트 207호

울산지방법원 2023타경108632 · 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층207호
감정가 68,000,000원 · 최저매각가 23,324,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.23 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 인수 위험은 낮지만 3회 유찰과 소형 사원아파트 특성으로 환금성 확인이 필요한 물건
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 대항력도 없으나 최근 거래 4,000만원 및 최근 추세 하락으로 환금성 리스크가 있어 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 정병일의 대항력은 없고, 말소기준 이후 압류·가압류·경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 3회 유찰된 소형 사원아파트로, 최근 거래가 4,000만원이며 최근 추세도 하락해 낙찰 후 환금성 검토가 핵심입니다.
감정가
68,000,000원
최저가 23,324,000원
최근 거래
40,000,000원
2026.01 최신 거래
최저가 ÷ 최근시세
58.3%
최근 12개월 기준
매수인 인수
0원
대항력 없음

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동에 위치한 (주)태영화학 사원아파트 2층207호입니다. 감정가는 6,800만원, 현재 최저매각가는 2,332만원으로 세 차례 유찰된 상태입니다. 권리 구조는 복잡해 보이지만 핵심은 명확합니다. 2021년 설정된 부산은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류·가압류·경매개시 관련 권리는 매각으로 소멸합니다.

다만 이 물건은 일반 아파트와 달리 50세대 규모의 소형 사원아파트입니다. 최근 거래는 4,000만원까지 내려왔고, 과거 평균 거래가는 7,277만원이지만 최근 가격 흐름은 하락했습니다. 낙찰가는 낮지만 매도 가능성과 수요층을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2023타경108632
소재지울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층207호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)
물건종류 / 이용상태아파트 · 전용 49.65㎡
소유자화명주식회사
감정가 / 최저가68,000,000원 / 23,324,000원 (3회 유찰)
신청채권자 / 청구맨텍 주식회사 / 132,172,679원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

말소기준권리는 2021.04.16 설정된 주식회사 부산은행 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 압류, 맨텍 주식회사 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인 정병일은 2023.08.09 전입으로 말소기준권리 이후이며 대항력이 없습니다.

② 임차인 분석

임차인전입보증금대항력우선변제승계
정병일 2023.08.09 500,000원 없음 해당 없음 없음

③ 시세 비교 — 최근 가격 하락 확인

동일 단지·동일 평형 최근 거래를 기준으로 보면 전체 평균은 72,777,777원이지만 최근 거래는 40,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 40,000,000원이며 과거 대비 최근 거래 추세는 -48.0%입니다.

거래월전용층거래가
2026.0149.65㎡240,000,000원
2022.0449.65㎡269,000,000원
2021.1249.65㎡180,000,000원
2021.1149.65㎡395,000,000원
평균-9건72,777,777원
⚠️ 최근 시세 기준 판단 전체 평균 거래가만 보면 최저가는 크게 낮아 보이지만, 최근 거래와 최근 12개월 평균은 40,000,000원입니다. 최근 가격 하락(-48.0%)을 반영하면 환금성 검토가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-819,832원
부산은행 근저당1,815,000,000원22,504,168원
맨텍 주식회사 가압류128,085,966원0원
씨티건설 경매개시132,172,679원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 최근 실거래
최근 거래 40,000,000원 기준으로 가격 흐름을 확인해야 합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하며 임차인도 대항력이 없습니다. 매수인이 부담하는 인수금은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 소형 사원아파트로 거래량과 수요층이 제한될 수 있습니다. 최근 거래가 4,000만원으로 낮아진 점과 최근 추세 하락을 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 권리 확인. 부산은행 근저당 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하지만 당해세 여부는 별도 확인이 필요합니다.
  • 환금성 확인. 50세대 규모 사원아파트로 일반 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
  • 임차인 확인. 정병일은 대항력 없음으로 인수 위험은 없습니다.
  • 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리됐지만, 시장성은 따져야 한다”

이 물건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 임차인 인수 위험이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 다만 낙찰 후 되팔 수 있는 시장성은 별개의 문제입니다. 최근 거래가 4,000만원이고 과거 평균 거래와 비교해 하락 추세가 확인됩니다. 낙찰가는 낮지만 가격보다 환금성과 실제 수요층 확인이 중요한 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 미납 관리비·당해세 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 2층207호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

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