울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동의 (주)태영화학 사원아파트 4층 408호입니다. 감정가 68,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 16,327,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 등기상 현재 소유자는 화명주식회사이고, 말소기준은 2021.04.16. 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 이미 큰 폭으로 내려왔습니다. 다만 이 물건은 전체 실거래 평균 72,777,777원보다 현재 최저가가 싸다는 사실보다, 최근 시세의 급격한 하락을 먼저 봐야 합니다. 최신 거래는 2026.01의 40,000,000원이고 최근 12개월 평균도 40,000,000원인 반면, 최근 가격 추세는 -48.0%입니다. 현재 최저가는 그 최근 시세의 40.8%이므로 가격 여유는 존재하지만, 과거 69,000,000원~95,000,000원대 거래를 기준으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 4층408호 (장생포동, (주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 49.65㎡ · 4층 · 5층 건 |
| 소유자 | 화명주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 16,327,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | (주)태영화학사원 · 50세대 · 1993-01-18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.04.16. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,815,000,000원이고 2021.07.21. 1,100,000,000원으로 변경됐으며, 2024.02.06. 주식회사씨티건설로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 남구(울산광역시 압류, 맨텍 주식회사 가압류 및 경매개시결정 등은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 4,000만원’을 기준으로 봐야 한다
동일 면적 49.65㎡ 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 72,777,777원이지만, 최근 12개월 거래는 2026.01의 40,000,000원 1건뿐입니다. 최근 가격 추세가 -48.0%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 현재 가격을 판단하는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.65㎡ | 9건 | 72,777,777원 |
현재 최저가 16,327,000원은 최신 거래 40,000,000원 및 최근 12개월 평균 40,000,000원의 40.8%입니다. 따라서 이번 회차는 최근 실거래 기준으로도 가격 차이가 큽니다. 다만 최신 거래가 1건에 불과하고 최근 추세가 -48.0%라는 점 때문에, 단순히 과거 거래 평균을 기준으로 할인율을 확대해 해석하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,886원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 15,633,114원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 맨텍주식회사 | - | 0원 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가를 가정하면 채권자 총 청구액 2,075,258,645원 중 15,633,114원이 배당되고 미배당액은 2,059,625,531원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 16,327,000원 | 15,633,114원 | 2,059,625,531원 |
| 5회 유찰 시 | 11,428,900원 | 10,823,180원 | 2,064,435,465원 |
| 6회 유찰 시 | 8,000,229원 | 7,456,225원 | 2,067,802,420원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근이며 주위는 자연림·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근 가능하며 일반적인 교통상황과 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건입니다. 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 토지이며 주거용 아파트 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 준공업지역이고 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함되고 자연녹지지역에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 50세대 단지이며 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타나 가격보다 환금성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 72,777,777원보다 최신 거래 40,000,000원과 최근 12개월 평균 40,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -48.0%입니다. 과거 69,000,000원~95,000,000원 거래만 보고 현재 가치를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 배당 시나리오상 인수액은 0원이지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 배당순서를 원본에서 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 50세대·최근 12개월 거래 1건·평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 향후 매각 기간까지 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 점유관계를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 환금성까지 싸진 것은 아니다”
이 물건의 매력은 명확합니다. 감정가 68,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 16,327,000원까지 내려왔고, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 40,000,000원의 40.8%입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반대편에는 -48.0%의 최근 가격 추세, 50세대 규모, 최근 12개월 거래 1건, 평균 3.0회 유찰과 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 있습니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 확인 과제도 남습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 할인은 충분하지만, 향후 환금성과 실제 점유관계를 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
