울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동에 있는 (주)태영화학 사원아파트 408호입니다. 분석 대상은 전용 49.65㎡ 아파트로, 감정가 68,000,000원에서 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 16,327,000원까지 낮아졌습니다.

가격만 보면 최근 실거래 평균보다 크게 낮습니다. 하지만 같은 면적의 거래가 2021년에는 95,000,000원까지 기록됐던 반면, 2026년 최신 거래는 35,000,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 69,000,000원을 현재 시세처럼 사용하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.

권리 역시 단순히 근저당권 하나가 소멸한다는 설명으로 끝내기 어렵습니다. 최초 근저당권은 설정 후 채권최고액이 변경됐고, 근저당권자도 이전됐습니다. 예상배당표는 이러한 변경사항과 일치하지 않는 부분이 있어 배당액과 미배당액을 확정적인 수치로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당권

말소기준권리는 2021.04.16 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 주식회사부산은행이며 채권최고액은 1,815,000,000원이었습니다.

이후 채권최고액이 1,100,000,000원으로 변경됐고, 2024.02.06에는 주식회사씨티건설로 근저당권이 이전됐습니다. 따라서 최초 설정액과 최초 근저당권자만으로 현재 채권관계를 판단하면 안 됩니다.

② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 임차보증금에 따른 매수인 인수액도 산정돼 있지 않습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균은 3,750만원

가격 판단에는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 실거래 평균 37,500,000원과 최신 거래 35,000,000원을 우선 적용합니다. 최근 거래 표본은 2건으로 적어 개별 거래의 영향이 큽니다.

전체 10건 평균은 69,000,000원이지만 2021년의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 37,500,000원이며, 최신 거래는 35,000,000원입니다.

최저매각가 16,327,000원은 최근 평균의 43.5%로, 현재 제시된 실거래 비교가격보다 낮습니다. 다만 최근 거래가 이전 거래보다 51.2% 하락한 것으로 나타나 과거 가격을 회복 가능한 시세로 가정하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)

아래는 제공된 배당 추정치를 그대로 표시한 것입니다. 을구 3번 근저당권의 변경·이전 내용이 배당 추정에 반영되지 않은 부분이 있어 확정 배당순위나 실제 채권자별 배당액으로 해석할 수 없습니다.

표상 배당액은 집행비용 693,886원과 근저당 배당액 15,633,114원으로 구성됩니다. 예상 총배당 16,327,000원, 소유자 잔여 0원입니다. 국세·지방세, 임차인 최우선변제 등은 실제 배당 시 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰해도 인수액은 0원 추정

확인된 등기상 인수 권리 및 임차보증금이 없다는 가정하에서는 유찰에 따라 매수대금은 낮아지고, 매수인이 인수할 금액은 각 회차에서 0원으로 추정됩니다. 다만 실제 점유와 미확인 임차인에 대한 확인이 전제돼야 합니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각기일이나 확정 최저매각가를 의미하지 않습니다. 채권자 배당액은 등기 변경사항 및 세금 우선배당을 반영하지 않은 추정치입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 장생포동 소재, 울산해양공원 북서측 인근입니다. 주변은 자연림·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황과 주변 가로망 상태는 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 주거용 아파트 건부지로 이용 중이며, 부정형의 완경사 토지입니다. 토지면적은 3,912.0㎡, 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역이며, 장애물제한표면구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 자연녹지지역과 접합니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시돼 있습니다.
• 환금성. 50세대 규모의 아파트로, 최근 실거래 표본은 2건입니다. 최근 거래가격의 하락 추세와 단지 경매 낙찰률 15.27%를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 경매 진행상태 재확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 매각 여부·변경·취하·연기 및 후속 기일을 법원경매정보에서 확인해야 합니다.
• 말소기준 근저당 재확인. 을구 3번 근저당권의 채권최고액 변경과 씨티건설로의 이전을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
• 채권 중복 여부. 맨텍 가압류의 본압류 이행 및 씨티건설의 근저당권 이전분과 별도 청구채권을 중복 계산하지 않도록 확인해야 합니다.
• 임차인·점유. 감정요항표상 임대관계 미상입니다. 전입세대·점유자·임대차계약·보증금·확정일자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금 우선배당. 국민건강보험공단과 국세·지방세 압류의 실제 채권액 및 우선순위를 확인해야 합니다.
• 최신 시세. 2026년 실거래 35,000,000원과 40,000,000원을 우선 참고하되, 대상 호수의 층·향·내부 상태 차이를 반영해야 합니다.
• 건물 상태. 준공일과 구조·설비 상태를 고려해 누수·배관·전기·수선 필요 여부 및 예상 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.
• 체납 관리비. 관리주체를 통해 공용부분 관리비의 체납 여부와 부담 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·채권계산서와 최신 실거래 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 위험도 함께 확인해야 한다”

최저매각가 16,327,000원은 최근 실거래 평균 37,500,000원의 43.5%입니다. 확인된 등기상 권리 기준으로는 매수인 인수액도 0원으로 추정돼 가격상 차이가 존재합니다.

그러나 최근 거래 추세는 -51.2%이며, 이미 4회 유찰됐습니다. 단지 경매 낙찰률은 15.27%이고, 최근 실거래 표본도 2건에 불과합니다. 낮은 가격이 실제 매도 시 수익으로 이어진다고 보장할 수 없습니다.

특히 최초 부산은행 근저당권은 채권최고액이 변경되고 씨티건설로 이전됐는데, 예상배당표에는 최초 설정내용이 남아 있습니다. 여기에 세금 압류와 임대관계 미상이라는 확인 과제까지 존재합니다.

핵심은 최저가 자체보다 실제 취득비용과 재매각 가능가격입니다. 최근 시세와의 가격 차이는 긍정적인 수치이지만, 하락 추세·환금성·점유·배당 불일치를 함께 검토해야 하는 고위험 확인형 경매물건입니다.