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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 3회

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
25,750,100원 2,575만 감정가 68,000,000원
감정가의 37% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 23,324,000원 최저가 대비 +10%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
233만원
최저가의 10% · 2,332,400원
실거래 대비
▼ 54.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 부담은 없고 3회 유찰로 가격은 낮아졌으나 장생포 소형 단지의 환금성 확인이 필요한 물건입니다.
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현장 사진 현장 사진 추가 사진 +19
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

3회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 환금성을 따져야 하는 장생포 사원아파트

울산지방법원 2023타경108632 · 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 · 3층 309호
감정가 68,000,000원 · 최저매각가 23,324,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.23 · 임의경매
58점
매력지수 B등급 · 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 소형 사원아파트의 환금성과 하락 거래 추세 확인 필요
인수 위험은 낮지만 최근 거래 4,000만원과 동일하며 거래량이 적고 최근 시세 하락 추세가 있어 가격 외 환금성 검토가 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최근 12개월 실거래가 4,000만원, 최근 거래 1건, 과거 평균 대비 하락 추세인 소형 사원아파트라 가격보다 환금성 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
68,000,000원
23,324,000원
3회 유찰
최근 12개월 거래
40,000,000원
2026.01 최신 거래
최저가 ÷ 최근시세
58.3%
최근 거래 대비
매수인 인수
0원
매각으로 정리

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 3층 309호입니다. 전용면적 49.65㎡의 소형 아파트로, 소유자는 화명주식회사입니다. 2021년 설정된 주식회사 부산은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

가격은 이미 여러 차례 조정되었습니다. 감정가 6,800만원에서 3회 유찰 후 최저가는 2,332만원까지 하락했습니다. 다만 이 물건은 일반 대단지 아파트가 아니라 50세대 규모 사원아파트로, 최근 거래량과 매수층을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2023타경108632
소재지울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 3층309호 ((주)태영화학 사원아파트)
물건종류 / 전용아파트 · 전용 49.65㎡
소유자화명주식회사
감정가 / 최저가68,000,000원 / 23,324,000원
신청채권자 / 청구주식회사 씨티건설 / 132,172,679원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

2021년 4월 16일 설정된 주식회사 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국 압류, 남구 압류, 맨텍 주식회사 가압류, 씨티건설 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계하는 권리는 없습니다.

② 임차인 분석

⚠️ 임차인 확인 김태현 점유자가 확인됩니다. 전입신고는 2022.05.17이며 말소기준권리(2021.04.16) 이후 전입으로 대항력은 없습니다. 보증금은 0원으로 신고되어 인수 위험은 없습니다.
점유자전입확정일자대항력인수
김태현 2022.05.17 2022.07.27 없음 0원

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 기반 확인

동일 단지 동일 면적 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 거래는 2026년 1월 4,000만원입니다. 전체 9건 평균은 72,777,777원이지만 과거 거래 비중이 높아 현재 가격 판단은 최신 거래를 우선합니다.

거래월면적층거래가
2026.0149.65㎡240,000,000원
2022.0449.65㎡269,000,000원
2021.1249.65㎡180,000,000원
평균—9건72,777,777원

최저매각가 23,324,000원은 최신 거래 40,000,000원의 58.3% 수준입니다. 다만 최근 거래가 과거 평균보다 낮고 최근 12개월 평균 대비 과거 거래 추세가 -48.0%로 하락 방향이므로, 낙찰 후 매도 가능성과 실수요층을 함께 검토해야 합니다.

⚠️ 환금성 체크 (주)태영화학사원 단지는 50세대 규모이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 할인 폭은 있지만 거래 빈도가 낮아 빠른 매각보다는 장기 보유 가능성을 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-819,832원
부산은행 근저당1,815,000,000원22,504,168원
맨텍 주식회사 가압류128,085,966원0원
씨티건설 경매개시132,172,679원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 거래 대비 낮지만 최근 거래량은 제한적입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 매각으로 정리되며 임차인 보증금 인수 부담도 없습니다.
⛔ 투자 관점 가격은 충분히 낮아졌지만 소형 사원아파트 특성상 거래량과 환금성이 핵심입니다. 낙찰가만 보고 접근하기보다 실제 매수층 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 권리 확인. 부산은행 근저당 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다.
  • 임차인 확인. 김태현 점유자는 대항력 없으며 인수금액은 없습니다.
  • 환금성 확인. 50세대 규모 단지로 최근 거래 빈도가 낮습니다.
  • 관리비 확인. 소유자 점유 및 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “싸진 가격, 그러나 거래를 봐야 한다”

이 물건은 3회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌고 권리상 인수 위험도 없습니다. 하지만 장생포동 소규모 사원아파트라는 특성상 대단지처럼 환금성을 기대하기 어렵습니다. 최근 거래 4,000만원과 비교하면 가격 매력은 있으나, 실제 매수 수요와 장기 보유 가능성을 함께 따져야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 3층309호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

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