16,327,000원
40,000,000원
울산지방법원 2023타경108632. 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 4층 406호, 전용 49.65㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 화명주식회사이고, 2021.02.10 매매로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2021.04.16 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,815,000,000원이며 공동담보목록 제2021-471호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2021.07.21 채권최고액 1,100,000,000원으로 변경된 이력이 있고, 2024.02.06 주식회사씨티건설로 이전됐습니다.
말소기준보다 뒤에 들어온 국세 압류, 울산광역시 남구 압류, 맨텍 주식회사의 가압류와 강제경매개시결정, 씨티건설의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태 확인은 입찰 전 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 4층406호 (장생포동, (주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.65㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 화명주식회사 · 2021.02.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 16,327,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 경매개시 | 2023.07.18 맨텍주식회사 강제경매개시결정 · 2024.03.05 주식회사 씨티건설 임의경매개시결정 |
| 청구금액 | 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 등재 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거도 없지만, 반대로 현장 점유 확인을 생략할 근거도 없습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 급락 추세를 같이 봐야 한다
가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균 72,777,777원보다 최근 12개월 평균 40,000,000원과 최신 거래 40,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득액 16,327,000원은 최근 12개월 평균의 40.8%입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 거래보다 크게 낮아진 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.65㎡ | 1건 | 40,000,000원 |
중요한 것은 가격의 방향입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -48.0%입니다. 즉 과거 69,000,000원·80,000,000원·95,000,000원대 거래를 그대로 현재 시세 근거로 가져오면 가격을 과대평가할 수 있습니다. 전체 거래 평균 72,777,777원에 비해 최저가가 크게 낮다는 사실보다, 2026.01 최신 거래가 40,000,000원까지 내려왔다는 점을 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,886원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 15,633,114원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 · 맨텍주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,075,258,645원 중 예상 배당액은 15,633,114원이고, 미배당액은 2,059,625,531원입니다. 이 미배당액은 배당을 받지 못하는 채권 측의 문제이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 16,327,000원 | 15,633,114원 | 2,059,625,531원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 11,428,900원 | 10,823,180원 | 2,064,435,465원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 8,000,229원 | 7,456,225원 | 2,067,802,420원 | 0원 |
가격이 더 내려가는 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나는 인수형 구조가 아닙니다. 가격 하락은 그대로 취득가격 하락으로 연결됩니다. 반대로 신청채권자 청구액 132,172,679원은 현재 회차부터 6회 유찰 시나리오까지 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 대상은 4층 406호입니다.
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근으로 주위는 자연림·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황과 주변 가로망 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. (주)태영화학사원 아파트는 50세대이며 사용승인 관련 기준일은 1993.01.18입니다. 최근 12개월 실거래는 1건입니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다. 자연녹지지역과 접하며 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 최신 거래는 2026.01 전용 49.65㎡ 2층 40,000,000원입니다. 최근 가격 추세 -48.0%, 경매 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%를 함께 보면 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 임차인 등재 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최신 거래 우선. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 72,777,777원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 40,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 맞습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -48.0%입니다. 현재 최저가가 최근 거래의 40.8%라는 할인만 보고 과거 가격 회복을 전제로 계산하지 않는 편이 안전합니다.
- 환금성 확인. 50세대 규모, 4회 유찰, 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%라는 수치를 실제 매수수요·임대수요와 함께 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당권에는 공동담보목록 제2021-471호가 기재돼 있습니다. 배당표의 거액 채권 숫자를 이 한 호실의 시장가치와 동일시하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았습니다. 체납 관리비와 실제 조세채권도 입찰 전 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 “왜 네 번 유찰됐나”가 핵심
권리만 보면 이 사건의 구조는 명확합니다. 2021.04.16 근저당권이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저가 16,327,000원도 최신 실거래 40,000,000원과 최근 12개월 평균 40,000,000원의 40.8%까지 내려와 있습니다.
하지만 이 물건의 결론을 “시세보다 싸다” 하나로 끝내면 중요한 절반을 놓칩니다. 최근 가격 추세가 -48.0%이고, 이미 4회 유찰됐으며 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 권리 인수 위험은 낮지만 환금성과 수요 검증이 핵심인 물건입니다. 진입가격은 낮아졌고 권리도 단순하지만, 실제 입찰 판단은 장생포동의 현재 수요, 50세대 사원아파트의 거래 빈도, 점유상태를 확인한 뒤 내려야 합니다.
