울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동에 위치한 (주)태영화학 사원아파트 4층 406호입니다. 매매 사례의 비교 면적은 49.65㎡이며, 감정평가상 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 현재 등기상 소유자는 화명주식회사입니다.

이 물건의 첫인상은 낮은 가격입니다. 감정가 68,000,000원에서 4차례 유찰되어 최저매각가가 16,327,000원으로 내려왔습니다. 최근 실거래 평균 37,500,000원 및 최신 실거래 35,000,000원보다 낮습니다. 따라서 단순한 실거래 가격 비교에서는 할인 여지가 존재합니다.

문제는 그 낮은 가격이 실제 매각과 재매각 과정에서 어느 정도의 의미를 갖는가입니다. 과거 거래가격은 95,000,000원까지 형성되었지만, 최근 거래는 40,000,000원과 35,000,000원으로 낮아졌습니다. 거래 표본도 최근 12개월 기준 2건에 불과합니다. 과거의 높은 가격을 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 부산은행 근저당

등기상 과거 한국주택은행 근저당권은 2013년 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준으로 제시된 권리는 2021.04.16 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 이후 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

② 임차인·점유 — 신고 임차인과 실제 점유는 구분

현재 확인된 임차인 신고는 없으며, 임차인으로 특정된 보증금이나 확정일자도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 없다고 단정하거나 임차인의 대항력 위험이 완전히 해소되었다고 확정할 수는 없습니다.

배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 확인된 권리와 신고 내역을 전제로 한 결과입니다. 미확인 점유자의 전입 및 점유 개시일, 임대차계약, 확정일자와 보증금이 확인되면 매수인 인수 여부를 다시 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 싸지만, 가격이 빠르게 내려왔다

같은 단지의 동일 면적 49.65㎡ 거래를 비교합니다. 전체 10건 평균은 69,000,000원이지만, 2021년과 2022년의 높은 거래가격이 포함되어 있어 현재 시세 판단에는 적합하지 않습니다. 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균 37,500,000원과 최신 거래 35,000,000원입니다.

최근 12개월 평균은 37,500,000원이며, 최신 거래는 35,000,000원입니다. 현재 최저가 16,327,000원은 최근 평균의 43.5%에 해당합니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 낙찰대금 기준 실질취득금액 역시 16,327,000원입니다. 취득세 및 기타 비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)

예상배당에서는 집행비용을 먼저 공제한 뒤 근저당권에 잔여 매각대금이 배분됩니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 앞서 확인한 근저당권 변경·이전 내역이 반영되지 않아 채권자별 배당은 재검증이 필요한 추정치입니다.

* 최초 근저당 채권최고액 1,815,000,000원 및 부산은행 명의로 작성된 기존 시뮬레이션을 표시한 것입니다. 등기상 변경 후 채권최고액은 1,100,000,000원, 이전 후 근저당권자는 씨티건설입니다. 또한 청구액 132,172,679원의 채권자 및 배당상 지위는 사건기록 대조가 필요합니다. 동일 채권의 이중 계상 여부도 검토해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 더 내려가도 환금성은 별개

추가 유찰 시 최저가는 11,428,900원, 이후 8,000,229원까지 내려가는 시나리오입니다. 배당 시뮬레이션에서는 각 회차의 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다. 다만 실제 점유 및 임대차가 확인되지 않았으므로 최종적인 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.

가격이 하락한다고 매수 수요가 자동으로 늘어나는 것은 아닙니다. 특히 현재 거래 추세가 하락하고 있고 낙찰률도 낮은 단지이므로, 추가 할인에 따른 취득비용 절감과 장기 보유·재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 장생포동 울산해양공원 북서측 인근입니다. 주변은 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황과 주변 가로망 상태는 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 1993.01.18 준공된 50세대 단지입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로, 위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있습니다. 노후도와 내부 수선 상태는 실제 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·준공업지역이며, 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다. 토지는 부정형이며 주거용 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 공시지가. 339,400원/㎡입니다. 이는 토지 공시지가로, 해당 아파트 호수의 직접적인 거래 시세와는 구분해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선비는 별도 조사 대상입니다.
• 환금성. 50세대 규모이고 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 단지 경매 낙찰률 15.27%, 평균 유찰 3.4회로 나타나 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 진행 여부. 기록된 2026.08.26 매각기일의 결과와 이후 매각기일·최저가·변경 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
• 근저당권 변경·이전. 을구 3번의 채권최고액이 1,815,000,000원에서 1,100,000,000원으로 변경되고 씨티건설에 이전된 내용을 최신 등기부와 배당요구서로 대조하세요.
• 배당표 중복 검증. 맨텍주식회사의 가압류와 강제경매개시결정 관련 채권, 씨티건설의 근저당권 및 임의경매 관련 청구액이 중복 계산되지 않았는지 확인하세요.
• 점유·대항력 조사. 실제 거주자, 임대차계약, 전입일자, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
• 시세 하락 반영. 과거 69,000,000원~95,000,000원 거래보다 최근 35,000,000원 및 40,000,000원 거래를 중심으로 매도가격을 검토하세요.
• 소규모 단지 환금성. 50세대 단지의 실제 매수 수요, 매물 적체 여부와 거래 소요 기간을 확인하세요.
• 내부 상태·수선비. 건물 노후도, 누수, 배관, 내부 마감 및 필요한 수선비를 점검하세요.
• 관리비 및 조세. 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 될 수 있는 공용부분, 당해세와 배당순위 및 추가 취득비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 최신 실거래 신고를 직접 대조한 뒤 인수 여부를 최종 판단하세요.

맺으며 — “가격은 낮지만, 수요까지 확보된 것은 아니다”

이 물건의 감정가는 68,000,000원이고, 4회 유찰 후 최저가는 16,327,000원입니다. 최근 12개월 평균 37,500,000원의 43.5%로, 최근 실거래와 비교한 취득가격에는 분명한 할인 폭이 존재합니다.

하지만 최근 거래가격은 과거 대비 51.2% 하락했고, 단지의 낙찰률은 15.27%입니다. 50세대 규모에 최근 실거래 표본도 2건이어서 거래가격의 대표성과 향후 처분 가능성 모두 신중하게 판단해야 합니다.

권리 측면에서는 말소기준 이후의 압류·가압류 및 경매개시결정이 소멸 대상으로 분류되고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이며, 배당표가 근저당권 변경·이전 등기와 불일치한다는 점은 원본으로 반드시 해소해야 합니다.

종합하면 최근 시세 대비 취득가격은 낮지만, 가격 하락·반복 유찰·낮은 환금성과 미확인 점유 문제가 동시에 존재하는 물건입니다. 최저가의 할인율을 기대수익률과 동일하게 보아서는 안 됩니다. 등기 및 점유 검증 후 실제 처분 가능한 가격과 보유비용을 기준으로 판단하는 것이 중요합니다.