울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 4층 410호입니다. 감정가 68,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 16,327,000원, 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 권리구조의 기준점은 2021.04.16. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,815,000,000원이고 2021.07.21. 1,100,000,000원으로 변경됐으며, 2024.02.06. 근저당권자가 주식회사씨티건설로 이전됐습니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 최근 거래 40,000,000원과 현재 최저가 사이에 상당한 간극이 있습니다. 그러나 이 단지는 최근 12개월 거래가 단 1건이고, 최근 가격이 이전 거래군보다 48.0% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 9건 평균 72,777,777원은 2021년의 95,000,000원 거래들이 포함된 수치이므로 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 이 사건은 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌나’보다 최근 40,000,000원 거래가 현재 시장에서 반복 가능한 가격인가를 현장에서 확인하는 것이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 4층410호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.65㎡ · 5층 건물 중 4층 410호 |
| 소유자 | 화명주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 16,327,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.04.16. 을구 3번 근저당권입니다. 1993.03.12. 한국주택은행 근저당권은 2013.11.04. 이미 말소됐고, 2021.07.21. 설정된 부산은행 근저당권 440,000,000원도 2021.12.10. 해지로 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국 압류, 울산광역시 남구 압류, 맨텍 주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 40.8%지만 ‘하락장 보정’이 핵심
동일면적 49.65㎡ 실거래는 총 9건입니다. 가장 최근 거래는 2026.01, 2층, 40,000,000원이고 최근 12개월 거래 역시 이 한 건뿐입니다. 과거 거래는 2021년 69,000,000원~95,000,000원, 2022.04에는 69,000,000원이었습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.65㎡ | 1건 | 40,000,000원 |
현재 최저가 16,327,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 40,000,000원의 40.8%입니다. 절대 가격 간극은 분명 큽니다. 다만 최근 가격이 이전 거래군 대비 -48.0%이고, 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점을 반드시 함께 봐야 합니다. 전체 거래 평균 72,777,777원 대비 22.4%라는 수치는 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 투자 매력 판단의 주된 근거로 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,886원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 15,633,114원 |
| 갑구 5번 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 맨텍주식회사 | - | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 16,327,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 2,075,258,645원, 채권자 예상배당은 15,633,114원, 미배당은 2,059,625,531원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수로 연결되지 않으며 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근입니다. 주위는 자연림·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 도시지역·준공업지역입니다. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 3,912.0㎡, 지목 대, 부정형·완경사이며 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이고 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 50세대, 1993.01.18 준공 단지입니다. 최근 12개월 동일면적 거래가 1건이고 가격 추세가 -48.0%인 만큼 매도 시점의 거래속도와 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래를 직접 대조. 2026.01 동일면적 2층 거래 40,000,000원이 현재 비교의 핵심입니다. 현재 4층 410호의 내부 상태와 층 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 72,777,777원보다 최근 12개월 평균 40,000,000원과 최신 거래 40,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인, 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 단지 평균 3.0회보다 많은 4회 유찰입니다. 물건 상태·수요·현장 여건 등 응찰이 지연된 이유를 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 환금성까지 싸진 것은 아니다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 16,327,000원은 최근 거래 40,000,000원의 40.8%까지 내려와 숫자상 가격 간극도 큽니다. 그러나 최근 거래가 단 한 건이고, 최근 가격 흐름이 이전보다 -48.0%, 단지 평균 유찰 3.0회를 넘어 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격 간극은 크지만 환금성 검증은 필수입니다. 낮은 최저가 자체보다 실제 점유상태와 최근 40,000,000원 수준의 매매 가능성을 확인하는 것이 이번 입찰의 핵심입니다.
