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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 3회

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
28,510,000원 2,851만 감정가 70,000,000원
감정가의 40% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 24,010,000원 최저가 대비 +18%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
240만원
최저가의 10% · 2,401,000원
실거래 대비
▼ 49.7% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 2,401만원까지 하락했지만 소형 사원아파트의 환금성과 미상 임차 리스크 확인이 필요한 물건.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

3회 유찰 끝에 가격은 내려왔지만, 환금성이 변수다 — 울산 장생포 110호

울산지방법원 2023타경108632 · 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층110호 ((주)태영화학 사원아파트)
감정가 70,000,000원 · 최저매각가 24,010,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.23 · 아파트
58점
매력지수 B등급 · 유찰로 가격은 낮아졌으나 소형 사원아파트 환금성과 미상 임차 리스크가 남음
말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이나, 최근 거래가 4천만원인 소형 단지이며 임차인 대항력 판정 불가 사항이 있어 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 권리는 부산은행 근저당 이후 권리들이 매각으로 정리되는 구조라 인수 위험은 0원입니다. 다만 소형 사원아파트 특성상 거래량과 환금성을 확인해야 하고, 임차인 1명은 전입·보증금 미상으로 대항력 판단이 필요합니다.
감정가
70,000,000원
아파트
최저가
24,010,000원
3회 유찰
최근 거래
40,000,000원
2026.01
매수인 인수
0원
등기상 인수 없음

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 1층110호입니다. 감정가는 7천만원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 2,401만원까지 낮아졌습니다.

핵심은 두 가지입니다. 첫째는 권리입니다. 2021년 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 둘째는 환금성입니다. 최근 동일 면적 거래는 4천만원으로 확인되며, 50세대 규모 사원아파트라는 점에서 낙찰 후 매도 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2023타경108632
소재지울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층110호 ((주)태영화학 사원아파트)
물건종류 / 이용상태아파트 · 전용 49.65㎡
소유자화명주식회사
감정가 / 최저가70,000,000원 / 24,010,000원
신청채권자 / 청구맨텍 주식회사 / 132,172,679원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 을구 3번 부산은행 근저당권(2021.04.16)입니다. 이후 국세·지방세 압류, 맨텍 주식회사 가압류, 경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성은 확인해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인전입보증금대항력우선변제승계
박원조 미상 미상 판정불가 미상 해당 없음
조채봉 2022.06.15 0원 없음 미상 해당 없음
⚠️ 임차 리스크 박원조는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 및 현황 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

(주)태영화학사원 아파트 동일 면적(49.65㎡) 최근 거래는 2026년 1월 4천만원입니다. 과거 거래 평균은 72,777,777원이지만 최근 거래가 하락해 최근 12개월 기준 가격 판단이 중요합니다.

거래월면적층거래가
2026.0149.65㎡240,000,000원
2022.0449.65㎡269,000,000원
2021.1249.65㎡180,000,000원
2021.1149.65㎡395,000,000원
2021.1049.65㎡395,000,000원
평균—9건72,777,777원
배당 분배 (최저가 24,010,000원)
최저가 vs 최근 거래
최저가는 최근 거래 4천만원의 60% 수준입니다.

④ 예상배당표

배당 항목채권액예상배당
집행비용-832,180원
부산은행 근저당1,815,000,000원23,177,820원
맨텍 주식회사 가압류128,085,966원0원
소유자 교부-0원

⑤ 입찰 체크리스트

  • 가격. 최저가는 최근 거래 40,000,000원보다 낮아졌지만 소형 사원아파트 특성상 낙찰 후 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
  • 임차 확인. 박원조의 전입·보증금 미상 부분은 대항력 가능성을 배제할 수 없어 현황 확인이 필요합니다.
  • 권리. 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
  • 환금성. 50세대 규모 단지로 거래 사례가 제한적이므로 출구 전략을 먼저 세워야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 출구를 봐야 한다”

울산 장생포 110호는 3회 유찰로 진입 가격은 낮아졌고 권리상 인수 위험도 없습니다. 다만 최근 거래가 4천만원으로 확인되는 소형 사원아파트이며, 임차인 한 건은 대항력 판단이 완료되지 않았습니다. 저렴한 가격만 보고 접근하기보다 임차 확인과 환금성 검토가 선행되어야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·관리비 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층110호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

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