울산지방법원 2023타경108632. 장생포동 소재 (주)태영화학 사원아파트 5층 501호입니다. 감정가는 69,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 16,567,000원, 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 권리 구조의 기준점은 2021.04.16. 부산은행 근저당권입니다. 그 뒤 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 가격 숫자만 보고 판단하면 곤란합니다. 동일 면적 최근 거래는 2026.01 40,000,000원, 2026.08 35,000,000원으로 최근 12개월 평균이 37,500,000원입니다. 현재 최저가는 그 평균의 44.2%라 가격 간격은 크지만, 최근 시세가 과거 거래 대비 51.2% 하락한 흐름도 함께 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 5층501호 ((주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.65㎡ · 5층 |
| 소유자 | 화명주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 16,567,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.04.16. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,815,000,000원이고 2021.07.21. 1,100,000,000원으로 변경됐으며, 2024.02.06. 근저당권이 주식회사씨티건설로 이전됐습니다. 이후 울산세무서장 압류, 울산광역시 남구 압류, 맨텍 주식회사 가압류, 강제경매개시결정 및 씨티건설의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 크게 낮지만 추세도 약하다
동일 면적 49.65㎡ 실거래는 총 10건이며, 전체 평균은 69,000,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 37,500,000원, 최신 거래는 2026.08 · 35,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.65㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.65㎡ | 2건 | 37,500,000원 |
현재 최저가 16,567,000원은 최근 12개월 평균 37,500,000원의 44.2%입니다. 최신 거래 35,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거보다 -51.2%로 크게 내려와 있어, 과거 전체 평균 69,000,000원을 현재 시세의 기준으로 삼아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 698,206원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 15,868,794원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 맨텍주식회사 | - | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,075,258,645원 중 예상 배당액은 15,868,794원이며 미배당액은 2,059,389,851원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근입니다. 주위는 자연림, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하며 일반적 교통상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트이며 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 주거용 아파트 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 준공업지역입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함되며 자연녹지지역에 접합니다.
- 규모·거래. 단지는 50세대, 사용승인일은 1993.01.18.이며 동일면적 최근 거래는 2026.08에 35,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 69,000,000원보다 최근 12개월 평균 37,500,000원과 최신 거래 35,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -51.2%이므로 과거 고가 거래를 현재 가치로 단순 적용하지 마세요.
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 명도 가능성, 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰, 단지 평균 3.4회 유찰입니다. 가격 외에 수요·환금성·물건 상태를 함께 확인하세요.
- 등기 원본 확인. 말소기준 근저당의 변경 및 이전 관계와 배당요구·세금 관계를 매각기일 전 최신 원본으로 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 시장도 같이 약해졌다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2021.04.16. 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 69,000,000원에서 16,567,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 37,500,000원의 44.2% 수준입니다.
다만 최근 시세는 과거 대비 -51.2%로 크게 하락했고, 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 3.4회, 매각률은 15.27%입니다. 즉 현재 가격의 할인폭은 분명 크지만, 그만큼 반복 유찰과 시장 약세도 함께 나타난 물건입니다. 권리 인수 여부와 별개로 실제 점유, 물건 상태, 장생포동 내 수요와 향후 환금성을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
