울산지방법원 2023타경108632. 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 5층 501호, 전용 49.65㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 화명주식회사이고 2021.02.10 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2021.04.16 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,815,000,000원이며 2021.07.21 변경등기에서 채권최고액 1,100,000,000원으로 변경됐고, 2024.02.06 주식회사씨티건설로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 이뤄졌습니다.
그 뒤 국세 압류, 울산광역시 남구 압류, 맨텍 주식회사 가압류와 강제경매개시결정, 주식회사 씨티건설의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 거액의 등기 채권 그 자체를 낙찰자가 떠안는 구조가 아니라, 낮아진 가격과 환금성의 균형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 5층501호 (장생포동, (주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.65㎡ · 5층 501호 |
| 소유자 | 화명주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 16,567,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 / 규모 | 1993.01.18 · 50세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액이 산정된 것은 아니며, 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 입찰 전에는 실제 점유자와 전입관계가 등기 외 권리위험으로 남아 있지 않은지 원본 현황조사와 매각물건명세서를 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 할인율보다 ‘최근 4,000만원’이 기준
동일 면적 49.65㎡ 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 72,777,777원이지만, 2021년의 95,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격판단의 우선 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 40,000,000원 한 건뿐이며, 최근 12개월 평균도 40,000,000원입니다. 최근 가격과 이전 거래군의 추세는 -48.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.65㎡ | 1건 | 40,000,000원 |
현재 최저매각가 16,567,000원은 최근 12개월 평균 40,000,000원의 41.4%입니다. 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득 기준도 16,567,000원이고, 최신 실거래 40,000,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 분명한 가격 차이가 존재합니다. 하지만 40,000,000원 자체가 이전 거래군보다 크게 내려온 가격이고 최근 12개월 표본도 1건에 불과하므로, 과거 전체 평균 72,777,777원이나 감정가 69,000,000원을 기준으로 “엄청 싸다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 698,206원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 15,868,794원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 맨텍주식회사 | - | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 산정 채권액 2,075,258,645원 중 채권자 배당액은 15,868,794원, 미배당액은 2,059,389,851원입니다. 이 거액의 미배당은 채권자 측 손실·잔존채권 문제이며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 4.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 16,567,000원 | 15,868,794원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 11,596,900원 | 10,988,156원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 8,117,829원 | 7,571,708원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근입니다. 주위는 자연림·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황과 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 토지도 현재 주거용 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다. 자연녹지지역에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,912.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 50세대, 1993.01.18 준공 단지입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건뿐이고 최근 가격 추세가 -48.0%인 점은 재매각 시 반드시 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 실거래 평균 72,777,777원보다 2026.01 최신 거래와 최근 12개월 평균인 40,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -48.0%입니다. 감정가 69,000,000원이나 2021년 95,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입관계·매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 근저당권 양도 확인. 2024.02.06 을구 3번 근저당권이 주식회사씨티건설로 이전됐으므로 채권양도와 실제 배당권자 관계를 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국 및 울산광역시 남구 압류등기가 존재합니다. 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있지만 실제 배당에서는 당해세 등 우선채권의 영향을 확인해야 합니다.
- 반복 유찰의 이유 확인. 현재 4회 유찰 상태이며 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 현장 상태·점유·수요·매도 가능성을 가격과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보인다”보다 “다시 팔 수 있나”가 중요하다
이 사건은 배당모형상 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 압류·가압류·경매등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 16,567,000원은 최신 실거래 40,000,000원의 41.4%이므로 권리상 실질취득가가 최근 확인 시세를 넘는 물건도 아닙니다.
그렇다고 감정가 69,000,000원이나 전체 평균 72,777,777원을 보고 할인폭만 크게 평가해서는 안 됩니다. 최근 12개월 거래는 40,000,000원 한 건뿐이고, 최근 가격 추세는 -48.0%입니다. 여기에 4회 유찰, 50세대 규모, 같은 단지 경매 통계상 평균 3.0회 유찰과 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 권리는 비교적 단순하고 현재 가격은 최근 실거래보다 낮지만, 환금성 위험이 큰 물건. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 실제 점유상태와 장생포동 해당 단지의 재매각 수요를 확인하는 데 있습니다.
