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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

C 매력지수48 유찰 3회

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
26,110,000 2,611만 감정가 68,000,000원
감정가의 38% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 23,324,000원 최저가 대비 +11%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
233만원
최저가의 10% · 2,332,400원
실거래 대비
▼ 53.9% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 미상 임차인과 저환금성 확인이 필요한 물건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

낮아진 가격 뒤에 임차인 확인이 필요한 물건 — 장생포 (울산 2023타경108632)

울산지방법원 2023타경108632 · 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42 4층409호
감정가 68,000,000원 · 최저매각가 23,324,000원 · 매각기일 2026.07.23 · 3회 유찰
48
매력지수 C등급 · 가격은 낮지만 임차인 확인과 환금성 검토가 필요한 장생포 사원아파트
최저가는 최근 거래보다 낮으나 미상 임차인 위험과 50세대 소규모 단지의 환금성 부담, 3회 유찰 이력이 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다만 점유자 이태희의 보증금과 전입일이 확인되지 않아 임차인 리스크 확인이 선행되어야 합니다. 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
감정가
68,000,000원
아파트
최저가
23,324,000원
3회 유찰
최근 거래
40,000,000원
2026.01
인수 위험
확인 필요
점유자 보증금 미상

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 409호입니다. 소유자는 화명주식회사이며, 말소기준권리는 2021년 4월 16일 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 압류, 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2023타경108632
소재지울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 4층409호
용도 / 면적아파트 · 49.65㎡
소유자화명주식회사
감정가 / 최저가68,000,000원 / 23,324,000원
신청채권132,172,679원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 판단 불가

점유자보증금대항력우선변제승계
이태희미상가능·미상판단 불가해당 없음
⚠️ 확인 필요 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 및 점유 관계 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교

(주)태영화학사원 전용 49.65㎡ 거래 기준입니다. 전체 평균 거래가는 72,777,777원이지만 최근 거래 흐름을 우선하면 2026년 1월 최신 거래는 40,000,000원, 최근 12개월 평균도 40,000,000원입니다.

거래월거래가
2026.012층40,000,000원
2022.042층69,000,000원
2021.121층80,000,000원
2021.113층95,000,000원
평균9건72,777,777원
가격 판단 최저가 23,324,000원은 최근 거래 40,000,000원의 58.3% 수준으로 가격상 할인폭은 존재합니다. 다만 최근 거래가 40,000,000원이고 최근 거래 대비 하락 추세(-48.0%)이므로 환금성과 추가 하락 가능성을 함께 봐야 합니다.
배당 분배 (현재 최저가)
감정가 vs 최근 거래

④ 입찰 체크리스트

  • 점유자 이태희의 전입일·보증금 확인 후 대항력 여부를 판단해야 합니다.
  • 부산은행 근저당권은 말소기준권리이며 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
  • 50세대 규모 단지로 거래량과 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.
  • 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 최종 입찰 전 현황조사와 명세서 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 낮지만 확인이 먼저다”

이 물건은 최저매각가가 크게 낮아진 것이 장점입니다. 그러나 경매에서 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 점유자의 보증금과 전입 여부가 확인되지 않은 상태에서는 인수 위험을 확정할 수 없습니다. 권리는 정리되는 구조지만, 임차인 확인과 환금성 검토가 낙찰 판단의 핵심입니다.

본 리포트는 등기부·매각 관련 자료·실거래 데이터를 기반으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 현황 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 4층409호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

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