울산지방법원 2023타경108632. 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 4층 404호입니다. 감정가는 68,000,000원이지만 4회 유찰되어 최저매각가는 16,327,000원, 감정가의 약 24% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 화명주식회사이고, 말소기준은 2021.04.16. 설정된 부산은행 근저당입니다. 이후의 압류, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기권리만 보면 매수인이 별도로 떠안을 금액은 계산상 0원입니다.
다만 가격을 볼 때 과거 전체 거래 평균 69,000,000원을 기준으로 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 거래는 40,000,000원과 35,000,000원 두 건으로 평균 37,500,000원이고, 최신 거래는 35,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 51.2% 낮아진 흐름이므로, 최저가가 크게 낮아졌다는 사실과 별개로 환금성과 추가 가격 하락 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 4층404호 (장생포동, (주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 49.65㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 화명주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 16,327,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.04.16. 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,815,000,000원이었고 2021.07.21. 채권최고액 1,100,000,000원으로 변경되었으며, 2024.02.06. 주식회사씨티건설로 근저당권이 이전됐습니다. 말소기준 이후 국세 압류, 울산광역시 남구 압류, 맨텍 주식회사 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세는 과거 평균보다 크게 낮다
(주)태영화학사원 아파트 동일 면적 49.65㎡의 확인된 거래는 10건입니다. 과거 전체 평균은 69,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 37,500,000원이며 최신 거래는 2026.08. 35,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.65㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.65㎡ | 2건 | 37,500,000원 |
현재 최저가 16,327,000원은 최근 12개월 평균 37,500,000원의 43.5%, 최신 거래 35,000,000원보다도 크게 낮습니다. 가격 자체는 최근 실거래보다 낮아졌지만 최근 거래군이 이전 거래군보다 -51.2% 하락했고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.4회입니다. 이미 4회 유찰된 현 상태는 높은 할인율과 낮은 시장 유동성이 동시에 나타난 결과로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,886원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 15,633,114원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 맨텍주식회사 | - | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당 배당에 소진되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 없습니다. 총 채권액 2,075,258,645원 중 채권자 예상 배당은 15,633,114원이며, 미배당액은 2,059,625,531원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 24% | 16,327,000원 | 15,633,114원 | 2,059,625,531원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 11,428,900원 | 10,823,180원 | 2,064,435,465원 |
| 6회 유찰 · 감정가 12% | 8,000,229원 | 7,456,225원 | 2,067,802,420원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근. 주위는 자연림·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 토지는 주거용 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다. 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 50세대, 1993.01.18. 준공. 최근 12개월 확인 거래는 2건으로 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.04.16. 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 압류·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 확인합니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 최초 1,815,000,000원 설정 후 1,100,000,000원으로 변경되고 주식회사씨티건설로 이전된 이력을 배당요구·채권계산서와 함께 대조합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 69,000,000원보다 최근 12개월 평균 37,500,000원과 최신 거래 35,000,000원을 우선 기준으로 봅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 51.2% 낮으므로 추가 가격 변동과 재매각 가능성을 보수적으로 검토합니다.
- 환금성 점검. 50세대 단지이고 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 15.27%로 거래 유동성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율은 크지만 ‘낮은 가격’만으로 끝나는 물건은 아니다
이 물건은 68,000,000원 감정가에서 4회 유찰돼 현재 16,327,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 37,500,000원의 43.5%, 최신 거래 35,000,000원보다도 낮아 현재 가격 자체에는 분명한 할인 폭이 있습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 최근 거래 추세는 -51.2%이고, 50세대 단지에서 경매 평균 유찰도 3.4회에 달합니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면 핵심은 단순히 “감정가의 24%”라는 숫자가 아니라 실제 점유관계 확인과 최근 35,000,000원~40,000,000원 거래대의 지속 가능성, 향후 환금성입니다. 권리 인수 부담은 낮지만 시장성과 점유 확인을 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
