울산지방법원 2023타경108632. 장생포동 (주)태영화학 사원아파트 4층 404호로, 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 화명주식회사이고, 말소기준권리는 2021.04.16. 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 국·울산광역시 남구 압류와 맨텍 주식회사 가압류, 강제경매개시결정 및 뒤이은 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인에게 넘어오는 금액도 0원입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 시장 흐름입니다. 감정가는 68,000,000원이지만 4회 유찰 후 현재 최저가는 16,327,000원까지 낮아졌습니다. 최신 실거래는 2026.01. 40,000,000원, 최근 12개월 평균도 40,000,000원으로 현재 최저가는 그 40.8% 수준입니다. 그러나 최근 거래와 이전 거래군을 비교한 가격 추세가 -48.0%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경108632 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 4층404호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.65㎡ · 5층 건 중 4층 |
| 소유자 | 화명주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 16,327,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 132,172,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1993.03.12. 한국주택은행 근저당권은 2013.11.04. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.04.16. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,815,000,000원이고 2021.07.21. 변경등기에서 채권최고액 1,100,000,000원이 기재돼 있으며, 2024.02.06. 주식회사씨티건설로 근저당권 이전등기가 존재합니다. 말소기준 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 4,000만원’을 봐야 한다
(주)태영화학사원 동일 면적 49.65㎡의 확인된 실거래는 9건입니다. 전체 평균은 72,777,777원이지만, 이 숫자에는 2021년의 95,000,000원 거래까지 포함돼 있습니다. 최신 거래는 2026.01. 40,000,000원이며 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라, 현재 가격 판단은 전체 평균보다 40,000,000원을 우선하는 것이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 49.65㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2022.04 | 49.65㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2021.12 | 49.65㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.10 | 49.65㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2021.09 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.08 | 49.65㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2021.07 | 49.65㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2021.06 | 49.65㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.65㎡ | 9건 | 72,777,777원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 40,000,000원입니다. 현재 최저가 16,327,000원은 최근 시세의 40.8%로 가격 차이가 큽니다. 그러나 최근 거래군과 이전 거래군의 추세가 -48.0%로 나타나므로, 과거 전체 평균 72,777,777원을 기준으로 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,886원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,815,000,000원 | 15,633,114원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 맨텍 주식회사 | 128,085,966원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 맨텍주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 씨티건설 | 132,172,679원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 693,886원을 제외한 15,633,114원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 채권자 총 청구액 2,075,258,645원 대비 총 배당액은 15,633,114원이며 미배당액은 2,059,625,531원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 16,327,000원 | 15,633,114원 | 2,059,625,531원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 11,428,900원 | 10,823,180원 | 2,064,435,465원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 8,000,229원 | 7,456,225원 | 2,067,802,420원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 장생포동, 울산해양공원 북서측 인근. 주위는 자연림·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건이며 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3,912.0㎡ 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 339,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함됩니다. 자연녹지지역과 접합니다.
- 규모·거래. 단지는 50세대, 사용승인 관련 기준일은 1993-01-18이며 확인된 동일 면적 실거래는 9건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 72,777,777원보다 2026.01. 최신 거래 및 최근 12개월 평균 40,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 추세 -48.0%를 감안해 최저가와 최근 거래의 격차만으로 낙찰 후 가격 방어를 단정하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 2021.04.16. 말소기준 근저당, 2021.07.21. 채권최고액 변경, 2024.02.06. 근저당권 이전 내용을 등기부 원본에서 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 점유자를 직접 확인하세요.
- 환금성 확인. 50세대 규모, 단지 평균 유찰 3.0회, 경매 매각률 0.0% 통계를 가격 결정에 함께 반영하세요.
맺으며 — “큰 할인율보다 최근 가격의 방향이 중요하다”
현재 최저가 16,327,000원은 감정가 68,000,000원에서 4회 유찰된 가격이고, 최신 실거래 40,000,000원의 40.8% 수준입니다. 권리상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라는 점이 분명한 장점입니다.
반면 이 단지의 최신 거래는 40,000,000원까지 내려왔고 최근 추세가 -48.0%입니다. 단지 평균 유찰도 3.0회이고 경매 매각률은 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 단순히 “감정가 대비 24%라서 싸다”로 끝낼 물건이 아닙니다. 권리는 소멸형, 가격은 최근 시세 아래지만, 하락 추세와 환금성을 보수적으로 반영해야 하는 물건입니다.
