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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수68 유찰 3회

부동산강제경매

2023타경108632 · 울산지방법원 · 아파트
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
25,750,100원 2,575만 감정가 70,000,000원
감정가의 36% 2026-07-23 낙찰
최저매각가 24,010,000원 최저가 대비 +7%
낙찰일
07-23 낙찰 완료
울산지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
240만원
최저가의 10% · 2,401,000원
실거래 대비
▼ 54.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,666만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔고 인수 위험은 없다. 다만 소형 사원아파트 특성상 환금성과 최근 거래 하락을 확인해야 한다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

3회 유찰 끝에 34% 가격 — 울산 장생포 태영화학 사원아파트 108호

울산지방법원 2023타경108632 · 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층108호
감정가 7,000만원 · 최저매각가 2,401만원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.23 · 강제경매
68점
매력지수 B등급 · 권리상 인수 위험은 없지만 3회 유찰 후에도 저환금성·하락 거래 추세 확인 필요
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 최근 12개월 실거래 4,000만원과 거래 침체·환금성 리스크를 함께 반영해 B 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌고 매수인 인수 권리는 0원입니다. 다만 1993년 준공된 50세대 사원아파트로 최근 거래는 4,000만원 1건뿐이며, 거래량과 환금성을 반드시 확인해야 하는 물건입니다.
감정가
70,000,000원
최초 감정
최저가
24,010,000원
3회 유찰 후
최근 거래
40,000,000원
최근 12개월 1건
매수인 인수
0원
임차인 없음

울산지방법원 2023타경108632. 울산 남구 장생포동 소재 태영화학 사원아파트 1층 108호입니다. 전용면적 49.65㎡의 소형 아파트로, 소유자는 화명주식회사입니다. 권리관계는 복잡해 보이지만 핵심은 명확합니다. 2021년 부산은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 인수할 권리는 없습니다.

가격은 이미 세 차례 유찰을 거치며 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다만 최근 거래 흐름은 강한 상승이 아니라 2026년 1월 4,000만원 거래로 확인되며, 과거 평균 거래가격만 보고 판단하기보다 최근 거래와 환금성을 기준으로 접근해야 합니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2023타경108632
소재지울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층108호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)
물건종류 / 전용아파트 · 전용 49.65㎡
소유자화명주식회사
감정가 / 최저가70,000,000원 / 24,010,000원 (3회 유찰)
신청채권자 / 청구주식회사 씨티건설 / 132,172,679원
매각기일2026.07.23

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 2021.04.16 설정된 을구 3번 부산은행 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 압류, 맨텍 주식회사 가압류, 경매개시결정 등은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력 임차인 인수 위험도 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준 확인

동일 단지 동일 면적 기준 최근 거래는 2026년 1월 4,000만원입니다. 과거 거래 평균은 7,277만원이나, 최근 거래는 과거 고점 대비 낮아진 수준으로 확인됩니다.

거래월전용층거래가
2026.0149.65㎡240,000,000원
2022.0449.65㎡269,000,000원
2021.1249.65㎡180,000,000원
평균-9건72,777,777원
⚠️ 최근 거래 하락 확인 최근 12개월 평균 거래가는 40,000,000원이며 과거 평균 대비 최근 거래 추세는 -48%입니다. 낙찰 후 매도 가능성과 실제 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-832,180원
부산은행 근저당1,815,000,000원23,177,820원
맨텍 가압류128,085,966원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 최근 거래
최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 거래량과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하며 임차인 인수 부담도 없습니다. 권리분석상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 소형 사원아파트 특성상 일반 아파트 대비 환금성이 제한될 수 있습니다. 최근 12개월 거래가 1건이고 거래 추세가 하락한 점을 반영해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 울산해양공원 북서측 인근으로 자연림·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 일반적 교통상황은 보통입니다.
  • 용도. 아파트로 이용 중이며 공부와 실제 이용상 차이는 없습니다.
  • 환금성. 50세대 규모 소형 단지로 최근 거래량이 많지 않아 매도 기간을 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 권리 확인. 부산은행 근저당 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하지만 당해세 여부는 확인해야 합니다.
  • 가격 판단. 최저가는 24,010,000원으로 낮지만 최근 거래 40,000,000원과 비교해 실제 매도 가능성을 함께 판단해야 합니다.
  • 환금성. 소규모 사원아파트 특성상 낙찰 후 출구 전략을 준비해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 출구가 중요하다”

이 물건은 권리상으로는 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수도 없습니다. 다만 좋은 경매 물건은 낮은 가격만으로 결정되지 않습니다. 최근 거래와 실제 매수층, 매도 가능성을 함께 봐야 합니다. 울산 장생포 태영화학 사원아파트 108호는 권리는 안전, 가격은 매력, 환금성은 확인 필요한 유형입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래가 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층108호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

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